李蓓可能是行业之外极少数看地产格局看的比较清晰的机构投资者之一,同时也是极少数能够鲜明地表达自己的观点并知行合一的机构投资人之一。多数反驳她的观点的人,或许都还没有搞懂她究竟在讲什么,把注意力都放在与投资无关的事情上了。
2,行业内大部分企业资产负债表受创伤,未来1-2年,仍不具备供给端扩张的能力。全行业拿地和开工会依然下行。
3,供给已经大幅下降1年,后续1-2年仍将下降,需求企稳回升,供需错配,房价会企稳回升。
4,从现在往后,头部企业份额上升,毛利改善,量价齐升。
5,从资产价值的角度,一旦房价企稳回升,高库存高杠杆未暴雷企业的存量资产重估弹性巨大。
现在,还没有暴雷的地产企业,经历了行业涅槃,企业浴火重生,一定会飞的更高。
$万科A(SZ000002)$ $中国金茂(00817)$ $中国海外发展(00688)$
末尾附上2段内容供参考。一段是昨天的月报的节选,一段是2月方略访谈的实录。
以下是月报节选:
虽然我们持有的地产股今年以来表现非常落后,但我们相信,这并不是风险而是机会,后续大涨只是时间问题。
现在的地产,就好像2016年年初的煤炭股。行业经历了供给侧的出清和收缩,需求端刚刚开始触底回升。相较于当初的煤炭,本轮地产的需求下滑更多,但供给侧出清同样更加的剧烈。过去2年,前30大房企业40%爆雷。过去1年,百强房企拿地下滑60%,地产新开工下降50%。全国已开工未销售库存,以平均每个月2000万平米的速度下降。
在这样的广义库存下滑速度面前,只要销售低位企稳,房价的企稳上涨很快就会到来。从3年左右的中长期角度,本轮供给侧出清中,没有爆雷的房企,后续市场份额必大幅扩张,即便全行业规模较顶部下滑30%左右。这些企业的销售规模大多会创出新高。加之房价进入温和上涨通道后利润率改善,企业市值也有望创出新高。那就意味着,一批公司相对当前的股价,存在3-10倍的上涨空间。
刚刚过去的3月,前100地产商的销售额同比增速已经高达20%以上,基本面的改善已经是事实,从2月底开始,观察到销售的持续改善,我们因此增加了地产股的持仓。但是地产股经过长期的低迷之后,投资者完全没有信心和关注。行业专家怀疑销售回升的持续性,担心昙花一现。上市公司自身也没有信心,大部分不敢给出合理乐观的收入业绩指引。但逻辑上,在供给侧大幅下滑的背景下,并不需要全行业强劲的销售复苏,只需要行业销售低位温和复苏,就能带来价格的回升和未爆雷企业的景气。
前期还有地产股持仓的投资者,多是基于政策博弈的投资者,在去年年底政策刺激出台时买入,在3月销售同比转正时,基于利好兑现卖出。于是,3月地产销售喜人,股价却出现大跌,若干主流公司,几乎回到了去年底的最低水平。
我们持仓中的几家国企地产公司,今年1-3月销售同比增速平均已经大于高达30%,PB只有0.2-0.5倍。
我的一位同事前些天报名一家券商策略会的几家地产公司的交流,每场的参与者仅寥寥数人,有两家公司的交流,甚至因为报名人数太少而被取消。作为对比,同一个策略会的计算机公司交流会,每场报名人数高达几百人。
这种情形,我是非常熟悉的。在2020中我们投资铜铝股票,2021年初我们投资煤炭股票,参加相关的企业交流时,都是这种类似的冷清。
我们几乎可以确认,这是10年一遇级别的机会,股价的反应只是时间问题。但是,考虑到当前股价对基本面的反应太弱,市场情绪暂时不认可,我们也不想立刻顶着市场情绪逆势重仓,给自己找难受,暂时维持10%多的地产股总体持仓比例作为底仓,不继续加仓。耐心等待基本面矛盾持续积累,市场情绪改善,上升趋势确认再加仓。
以下是方略访谈实录:
房地产企业市值回到高点是可能的
方三文:房地产是过去利润比较集中的企业部门,他们的需求和产能又出现什么变化呢?
李蓓:地产我觉得其实是比较容易看清楚的。这两年地产已经经历了供给侧改革,这是中国有商品房以来没有经历过的。上一轮房地产行业的低谷在2015年到2016年,但其实那一轮没有任何的出清,所以最激进的企业都在。这一轮这些企业先倒掉了,这种高杠杆高周转模式的脆弱性终于体现出来了。所以我们认为房地产行业的产能其实已经下降了一半,甚至更多,而需求端可能下滑了三四十。
方三文:这不就是剪刀差吗?
李蓓:您说的对。现在库存一点都不高,还低。企业的资产负债表受到了创伤,未来两年或者一年也没有供应能力。假定一个企业是5倍杠杆,去年它的房价或是平均地价跌了10%,实际上它的资产负债表受到的创伤是50%。他们是没有能力重新扩张土地储备的,那就意味着后面两年……
方三文:产能持续不足是吧?
李蓓:对。供应还是低位,所以只要需求从低位略微复苏,非常容易发生的现象是什么?房价可能会涨。但是你发现房价涨了之后,并没有带来房地产投资的景气和繁荣,可能会略有尴尬。
对于还活着的企业而言,它的股票可能是有价值的,以前可能只有5%的市场份额,但是因为小伙伴们都死掉了,可能就有10%甚至15%的市场份额,从这个角度看,这些活着的企业市值回到当年的高点是有可能成立的,但是不代表说他们能够拉动GDP,拉动经济需求。
方三文:就是说活着的企业受制于产能又无法扩张,而需求还在,所以活下来的房地产企业每股盈利还可能会增长?
李蓓:您说的很对。房地产企业我们不是用毛利率去估它,而是用资产包。我有1万亿的土地储备,但是有7000亿的负债,净资本本来是3000亿;但是现在贬值到只值8000亿了,还是负债7000亿,所以你股票市值可能就从3000亿跌到了1000亿,其实就是一个带杠杆的房价和地价;但如果房价涨10%,这个弹性也是非常巨大的。
这里面更重要的是资产包价值的重估。现在其实已经零星有一些上涨了,很多人还不相信。
方三文:问题是,他们会不会拿负债表修复挣到的钱去填之前的债?
李蓓:您说的对。我之前的资产值1万亿,但是负债7000亿,现在市场认为我的资产只值8000亿了,但是我的负债还是7000亿,但是我每年利息的支付还是稳定的,你一下子会发现我这个资产包值钱了。我还没有能力扩张,所以不会去拿地也不会去开工,但是我的资产更值钱了,股票就可以涨。
李蓓可能是行业之外极少数看地产格局看的比较清晰的机构投资者之一,同时也是极少数能够鲜明地表达自己的观点并知行合一的机构投资人之一。多数反驳她的观点的人,或许都还没有搞懂她究竟在讲什么,把注意力都放在与投资无关的事情上了。
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $龙湖集团(00960)$
李蓓女士的见解其实细看下来,并没有什么新鲜观点,跟踪地产行业稍微久一点的投资者,基本也能说个大差不差。
但地产之所以是地产,就是这个行业裹挟了太多理性以外的东西,几乎每个人都或多或少参与了最近这20年的土地游戏,每个人每个家庭在游戏里面都收获了不一样的人生体验,这些肌肉记忆决定了每个人对地产这个问题的答案。
李女士的这番言论其实是隐含了两个前提条件:
一是地产行业本质上也是遵循商品社会的客观规律的,长期来看,zc无法改变行业内在逻辑与终局。
二是国人对房子的态度,中期内不会彻底扭转,认知不存在颠覆性改变。
而上述两个前提,于很大一部分投资者看来就是胡扯,这也是这个问题争议这么大的原因所在。
我投李女士一票,并且补充一点,地产商的开发业务将是零和博弈,影响营收与利润,而非开发类业务则是未来地产股估值分化的最大因素。
我记得我在去年9月写文章分析地产行业供需的时候,列举分析历年数据,得出的结论是地产行业将在今年三季度回暖(当然实际比我预想的要快),当时一堆人包括一些半吊子大V还在嚷嚷房价要腰斩要崩盘、2023年继续下行等无知论调,今年一季度小阳春出现后,这些水平低劣人士倒是不怎么再说房价腰斩之类的谬论,又转为争论是否有小阳春以及小阳春什么时候结束了。一般而言,一个成熟的传统行业处在景气高位的时候,参与者往往会过度乐观,察觉不到将来临的危险,但是在行业经过摧残、跌入谷底,大家往往又会过度悲观,特别是一些业内人士比外部人还要不看好自己所处的行业,能做到理性而具前瞻性的人十分罕见。$华发股份(SH600325)$ $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$
看来蓓姐也是个价投。如果房地产市场未来的走势恰如蓓姐所料,而且国际环境没有重大不利因素,那么港股的上涨空间肯定是大于A股的。但我还是把重心放在A股吧,资金有限,A股更安全更友好。按仓位排序,我持有的依次是万科A、金地集团、中国金茂和中国海外发展。
我在疫情结束前买入旭辉,卒!买入嘉里建设,绿景地产,有二三十点利润。在3月预期销售业绩开始回暖,却无崩殂的可能,买了新城控股,万科企业,今天前亏损18点和十个点,最近又买入点龙湖。预测底部太难,只要是业绩真的反转,胜利就是酿的久的酒。如果业绩始终拉胯,就是在熬粥,一团糟的粥。$万科企业(02202)$ $新城控股(SH601155)$
有水平!$新城控股(SH601155)$
感谢分享
确实牛