5月17日下午，中国人民银行、国家金融监督管理总局:对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
消息一出$万科A(SZ000002)$ 、$保利发展(SH600048)$ 、$金地集团(SH600383)$ 等相继涨停，#招商蛇口#、 #滨江集团# 、#新城控股# 等也相继大涨。房地产行业的历史和万科金地暴雷危机，此前在《房地产是为何一步步走到今天的？》中已经详细描述。
根据DM分析2020-2023年土拍数据，统计全国成交量金额靠前的省份，可以发现，从2020年起，土地出让面积大幅下降、土地溢价率大幅下降、流拍率大幅提升。
土拍数据的下降，反映的是开发商的开工意愿不强，则导致城市土地成交建筑面积下滑。据CRIC统计，2020-2023年，全国300城市土地成交建筑面积从29.1亿平方米下滑至12.2亿平方米。
成交量大幅下滑的数据直接导致了四个方面结果：
一是整个城投平台公司业务大幅萎缩，城投公司报表上囤积了大量的存货，且未进行资产减值处理；收入不及预期，负债率较高，经营性现金流难以满足还债需求；利润大幅减少，财务费用居高不下，导致经营业成本远高于经营收入。详见《城投公司才是资本市场的阴暗面》
二是影响了房地产公司。此前的房地产企业主要采用高杠杆、高周转率的模式，一旦现金流动不及预期，就像是十个茶杯只有两个盖子，盖不过来就只能破产。其他的问题和上述城投公司相同。
三是（ ）卖地收入下滑，导致收入锐减。收入锐减导致（ ）公共开支减少、基建投入下滑。中国宏观经济长期存在投资占比过高的问题。根据国际经验，发展中国家的投资占GDP比通常为20%-30%，发达国家为15%-25%，中国的投资占GDP比重超过了50%。在今年年初的时候，有消息传出，GWY向地方( ) 和国有银行发布一份通知，要求全国12个省市推迟或停止目前使用投资不到一半的项目建设。上“黑名单”的是东三省，西北的内蒙、甘肃、青海和宁夏，西南的贵州、云南和重庆，以及天津、广西。
四是地产链上的所有行业都会出现通缩的现象，具体有定制的欧派家居、屋顶防水的东方雨虹等，包括白酒行业。贵州茅台的酒价相对坚挺、五粮液、泸州老窖等公司的酒价则明显下滑，最尴尬的还是山西汾酒和舍得酒业。
四个方面的直接影响，导致了这些产业链上的相关人员都出现了工资薪酬的下滑。本身我国的国民可支配收入占GDP的比重长期偏低。2022年，中国国民可支配收入占GDP的比重为45%，发达国家均在50%以上，美国更是达到了60%以上。国民可支配收入占比偏低，直接影响民生提高、消费增长，还衍生出产能过剩的经济顽疾，对经济良性循环无疑是有害的。
在这个时候刺激地产，主要作用还是刺激内需。而刺激的时间点，是在现在外需较好，出口数据不错的情况下。假如未来出口数据不及预期，内需或许可以替代部分出口下滑，继续拉动经济增长。
说完成交量，下面说一下价格。
由于DM上找各省数据比较方便，我将用几个经济发达省份数据来代表全国价格的走势。
下图可以看出，广东省二手房挂牌总面积不断下滑，而挂牌均价却依然稳中有升，其原因是新房价格依旧坚挺。新房价格坚挺的原因在于，虽然拿地少了，但是土地供给也少了，供求关系重新达到了一个平衡。这点我在分析浙江、江苏、陕西、四川等省份的时候，也是同样的原因。
维持新房价格的稳定，实质上是维持资产负债表的相对平衡。前文讲过，地方城投公司的资产负债表上，通常囤积这上百亿的存货，这些存货没有经过减值处理。如果房价大跌，那么相应的资产缩水，那么负债也要被动下降。负债被动下降的过程中（包括房地产公司），就会出现资不抵债的问题。包括个人买方，欠了房贷的人。他们的资产做减值处理后，那么银行的财务风险敞口是不可估量的，足以形成巨大的经济危机。
至于为什么大力拉动房地产，从结果反推，也就是这个“夜壶”还要继续启用的原因了。