本文为个人阶段性记录，得到很多股友的指点，在此表示感谢。有不同观点，欢迎多多指导交流。
一.行业
1. 行业定位：房地产是国民经济支柱产业。
中央财经委员会办公室副主任韩文秀：房地产上下游加总/GDP大约14%，土地出让金+房地产税收/地方财政大约将近一半，房地产开发贷+抵押贷/全部贷款大约接近4成，房产/城镇居民家庭资产大约将近6成。
在世界范围内，房地产都是国民经济重要组成。2021年美国房地产业所占经济总量的份额为11.52%。 2021年，我国房地产占经济总量的份额为6.78%。
2. 市场容量：目前存量房产500万亿，按照2%折旧率，未来我国房地产每年的市场总量在10万亿以上，每年行业总利润在1万亿左右。欧美发达国家的城镇化率在80%左右，而我国的城镇化率为65.22%，具有较大的增长空间。
3. 房价：未来核心区域，人口流入区域会持续上涨，参照世界100大城市，除了东京、香港等少数几个城市有明显回调外，总体上都在上涨，而且目前东京、香港等几个城市的房价已经恢复之前高度。
二.公司
4.双轮驱动：新城和其他房产公司最大的不同，就是有吾悦广场。这是新城拿地综合成本较低的一个影响因素，也是新城渡过这两年行业低谷的有生力量。2022年吾悦商业收入已经达到100亿，未来最少每年增加10亿租金，待198个广场全部开业，租金有望超过150亿。
5.因祸得福：小王执掌后，切割、卖地、放慢节奏、提高拿地标准，顺利过渡，危中有机。这就像小王说的：因祸得福。
6.目前处境：
（1）行业下滑，新城销售不佳，勉强可以维持。好在有吾悦广场作为基础，商业利润可以覆盖借款利息，广场可以抵押贷款，苟活着，待各项政策落地（尤其是商业地产Ｒeits），整个行业好转，资产负债表逐步改善，新城恢复拿地，才算是真正成活。
（2）2022年平均融资成本为6.52%，连续几年略微下降。
（3）最近两年没有分红，预计2023依然无法分红，2024开始恢复分红。
（4）净利润：从2015年至今，每年都能够盈利。2022年是最困难的一年，利润仅有13.94亿元。个人估计，随着政策落地，未来行业好转，利润应该会逐渐提升。
三.吾悦
7.重轻资产：吾悦广场有轻重两种模式，从2015年6个重资产开始，2022年止已经开业126个重资产，14个轻资产。截止2023.3.25，在建和开业合计有198个。
8.租金收益：从2015年至2022年，商业收入从1.53增长为100亿，跨越式发展。2022年坪效1233元，超过万达广场的1144元。
9.面积、公允价值：2022年报显示，目前可出租面积为7965111平方米，投资性房地产公允价值为1159.3亿元。注：吾悦广场投资性房地产公允价值是按照租金估算，并经过会计师事务所审计。
四.估值
10.pe法：目前新城控股市值361亿，未来行业逐渐恢复正常发展，估计到2026年，新城的利润：住宅销售1000亿，利润50+商业利润50，年利润100亿。由于商业利润占比50%，按照商业地产估值10倍ＰＥ,市值1000亿，有近3倍的上涨空间。
11.pb法：目前净资产为604亿，市净率为0.6。这是由于目前行业困难前提下的估值，待有息负债继续降低，行业恢复，应有1.5倍ＰＢ，大约900亿，有近2.5倍空间。当然，这在短期内是不太可能的，希望2026年看到。
五.风险
12.主要风险是销售继续下滑，现金流趋向严峻，利息负担过大，导致保交楼困难，吾悦无法按时开业等。
13.现金短债比：2022年报为1，这个已经是预警值了。好在2023年1季报，已经恢复为1.25。经营性现金流每年都是正数，这一点看起来放心。
六．综述
14.从18年开始买入新城，在老王出事当晚，本计划出掉，隔日连续跌停，看到小王应对得体，反而集中资金加大投入。2021年新城创下51元新高，2022年创下13元低价，整个过程一股未出，还有钱就入，这是牛逼还是傻逼，需要时间验证。
15.投资股票我认定股权思维，无论多少，股票都是代表着公司的一部分。买股票就是买公司，就是买公司未来的现金流。
16.相信小王总并不太在乎股价，除非股票质押需要增加数量，否则他会全身心关注公司经营，把控公司发展大局。只要公司经营得好，股价不必过于关心，因为我想要的是公司未来的现金流，而不是股票差价的收益。因此，除非Ａ.找到更好的标的，或者Ｂ.公司基本面严重恶化，或者Ｃ.估值过高，否则我会继续持有新城。
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