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关于地产行业，这几年下来大家讨论的很充分，也出现过很多深度研究的投资者，但对于中国房地产行业的变迁可能还认识的不够，如果用一个静态的思维去看待地产是非常危险的。
地产，首先是一个庞大的行业，不仅仅只有地产公司，还有大量的上下游公司，可以简单的说：房地产开发的黄金时代早已过去，白银时代也看相对于谁来说，但总的来说未来的长期回报将大幅下降是大概率的事。但对于地产相关的产业链公司来说，则要好的多，虽然也会有短期的阵痛，但随着行业的软着陆完成，将开启更长的黄金发展期，为什么会这样说呢？
因为房地产开发，是一个上限变得越来越低的行业，新房销售面积注定将走向下滑；而地产产业链，则是一个上限变得越来越高的行业，因为中国的住宅存量规模是世界第一的。从完全依赖新房销售的阶段，逐步过渡到依靠存量更新为主的阶段，相关子行业的业绩稳定性和2c成分占比将越来越高，我们可以参考美国以家得宝、宜家等为代表的家居公司在房地产发展进入成熟期之后的发展，未来中国巨大的房地产存量市场将成为相关家居企业的黄金宝藏。
有个问题请教下，我们研究行业总是拿美国公司对比，但有时候忽略了中美文化和习惯的差异，比如之前研究的速冻食品，经常有人拿美国的渗透率和占比，认为中国的速冻行业前景可观，完全无视中美生活习惯的差异，事实大家也看到了。
对于房地产，仍旧有个问题需要对比，美国的房子多为木制结构，需要经常维修，但又因为人工贵，很多都是自己买工具买材料，这也是为什么美国人习惯皮卡的原因，能拉货能拉大件。
中国的房子，需要重新装修的几率有多大，我理解主要还是售房之后的需求为主，这个年限有没有相关的数据？中国大量的新房交易是什么时候，二次交易到了哪个阶段？再就是耐用性角度，柜子，床，沙发等，耐用性可能不一样，我理解，沙发的耐用性较差，相对而言是个好的标的，其它的似乎差点意思。
还有一点就是中国人的习惯相对节俭，一个物件能用很久。我记得二十年前留学日本的学生都是到垃圾堆捡日本人丢弃的家电什么的，因为还能用，美国似乎也有买新的习惯，中国人买新有没有到一个购买力强购买习惯变化，比如00后等的不同消费习惯的转折点？
还有一点是我觉得也很重要，就是人口，美国这几年人口稳定，外来人口那么多，中国每年新出生越来越少，到了适龄购买人口也在减少，对房子的需求人为就少了，这个因素不得不考虑。
所以，我理解可能小部分房屋相关的消费行业可能有点机会，像建材等之类的应该没啥机会。
二十年前我很难相信5年前买的沙发就要换，十年前我看见很多周围人在不断的更新刚用了几年的沙发和家具，现在有了疫情的催化加上未来看得见的人均gdp的提高，以前印象里的大件更换频率应该还有个提高水平，加上国内的存量空间，几百亿的家居企业远没有到房地产行业的境地，即使不和国外的对比$索菲亚(SZ002572)$
说的挺好，从中长期逻辑来说，敏华代表的功能沙发渗透率主要和居民消费水平的提升有关，而和房地产销售的关联度会不断下降，购买沙发的行为不一定发生在新房装修时，也可以是二次装修甚至纯粹的更换。
我今天突然想到一个逻辑，地产下滑和敏华的关系其实不大。
未来地产总量的下降是不可避免的，其中最重要的因素除了人口，城镇化的中长期因素，更短期和直接的是房产税推行后，未来投资地产牟利的路已经堵死了。
当靠投资住房盈利的预期被打掉，投资性的地产销量会大幅的消减。
而至于投资性住房和自住住房的销售比例，这个市场是没有人能给出实际数据的，因此大家对地产及建材相关产业链非常悲观，关键在于不知道这个比例是多少，也就不知道底在哪里。
但是投资敏华，其实不需要考虑投资性住房缩量的问题。
我觉得应该很少有人买房投资，要么空关，要么出租，还要去配上一套芝华士沙发，即使有那也一定是极少数。
所以，只考虑自住性的住房需求的话，我觉得未来几年不会有大的降幅，因为改善居住条件几乎是人类最共通的需求了。
那么，这个自主性住房的基本盘不变，剩下其实就看芝华士的渗透率，看能不能有更多的消费者接受功能沙发，这才是主要逻辑。
$敏华控股(01999)$
有个问题请教下，我们研究行业总是拿美国公司对比，但有时候忽略了中美文化和习惯的差异，比如之前研究的速冻食品，经常有人拿美国的渗透率和占比，认为中国的速冻行业前景可观，完全无视中美生活习惯的差异，事实大家也看到了。
对于房地产，仍旧有个问题需要对比，美国的房子多为木制结构，需要经常维修，但又因为人工贵，很多都是自己买工具买材料，这也是为什么美国人习惯皮卡的原因，能拉货能拉大件。
中国的房子，需要重新装修的几率有多大，我理解主要还是售房之后的需求为主，这个年限有没有相关的数据？中国大量的新房交易是什么时候，二次交易到了哪个阶段？再就是耐用性角度，柜子，床，沙发等，耐用性可能不一样，我理解，沙发的耐用性较差，相对而言是个好的标的，其它的似乎差点意思。
还有一点就是中国人的习惯相对节俭，一个物件能用很久。我记得二十年前留学日本的学生都是到垃圾堆捡日本人丢弃的家电什么的，因为还能用，美国似乎也有买新的习惯，中国人买新有没有到一个购买力强购买习惯变化，比如00后等的不同消费习惯的转折点？
还有一点是我觉得也很重要，就是人口，美国这几年人口稳定，外来人口那么多，中国每年新出生越来越少，到了适龄购买人口也在减少，对房子的需求人为就少了，这个因素不得不考虑。
所以，我理解可能小部分房屋相关的消费行业可能有点机会，像建材等之类的应该没啥机会。
地产行业已从交易时代转向服务时代
二十年前我很难相信5年前买的沙发就要换，十年前我看见很多周围人在不断的更新刚用了几年的沙发和家具，现在有了疫情的催化加上未来看得见的人均gdp的提高，以前印象里的大件更换频率应该还有个提高水平，加上国内的存量空间，几百亿的家居企业远没有到房地产行业的境地，即使不和国外的对比$索菲亚(SZ002572)$
我今天突然想到一个逻辑，地产下滑和敏华的关系其实不大。
未来地产总量的下降是不可避免的，其中最重要的因素除了人口，城镇化的中长期因素，更短期和直接的是房产税推行后，未来投资地产牟利的路已经堵死了。
当靠投资住房盈利的预期被打掉，投资性的地产销量会大幅的消减。
而至于投资性住房和自住住房的销售比例，这个市场是没有人能给出实际数据的，因此大家对地产及建材相关产业链非常悲观，关键在于不知道这个比例是多少，也就不知道底在哪里。
但是投资敏华，其实不需要考虑投资性住房缩量的问题。
我觉得应该很少有人买房投资，要么空关，要么出租，还要去配上一套芝华士沙发，即使有那也一定是极少数。
所以，只考虑自住性的住房需求的话，我觉得未来几年不会有大的降幅，因为改善居住条件几乎是人类最共通的需求了。
那么，这个自主性住房的基本盘不变，剩下其实就看芝华士的渗透率，看能不能有更多的消费者接受功能沙发，这才是主要逻辑。
$敏华控股(01999)$
挺认同未来存量，C端的比重增加会是一个质变，但是这个过程非常漫长，中间可能经历的是青黄不接导致的增速和估值双杀。
当然抛开短期来看，防水的雨虹，石膏板的北新，管材的伟星，软体的敏华都将是如上这个长期逻辑的受益者。
所以现在市场对如上几个标的的α都是没有疑问的，担心的是地产巨大拐点的β冲击力有多大。
$北新建材(SZ000786)$ $东方雨虹(SZ002271)$ $敏华控股(01999)$
换个角度可以得到完全不同的结论。地产链依赖于存量，那么随着人口结构，有效存量房是增加还是减少的？限价新房精装化和房开巨头化，地产链议价能力是增加还是减少的？
虽然这段时间很多家居建材股都出现了比较大的涨幅，有点普涨的味道，但如果我们深入分析地产行业的话，就会明白虽然地产调控政策出现了边际放松的趋势，但对于不同的公司来说所面临的的经营压力和风险是完全不同的。
相应的，很多之前2b工程业务占比比较高，同时选择客户的时候相对激进的公司，在年报出来后可能会踩雷。刚看了一家之前年净利润最高5个亿的公司，光恒大的相应营收账款和票据就达到5个亿的规模，还不算其他有风险的地产公司相关欠款，想想都有点可怕，所以在板块整体回暖的情况下，还是要多一份清醒和谨慎，这不是一个鸡犬升天的时代了！
这么说床垫真是个不错的赛道，不仅新房，存量房基本都有需求，又是纯功能属性，集中度容易提升。床垫是少有的整体市场规模在持续提升，集中度又在提升的行业。龙头企业妥妥的α+β。不像很多2B建材是α-β。$敏华控股(01999)$ $梦百合(SH603313)$ $喜临门(SH603008)$