今天分析甘肃的海林幜港项目，甘肃的第一个墓园，也是甘肃唯一的墓园，甘肃的数据就是该墓园的数据。
关于本文的指标说明以及黑龙江项目分析，详见系列开篇文章：福寿园分析之开篇（黑龙江）。
一、收购成本和理由
2020年11月，福寿园收购甘肃的海林幜港95%股权，海林幜港净资产4608万，付出成本9500万，产生4892万的商誉。
甘肃海林幜港成立于2009年，至收购时已超过十年，收购前的经营数据不详，但2020年度仍产生亏损21.5万，估计原股东就像傻财主家里空守聚宝盆却不知如何聚财，最后在福寿园开拓大西北市场时转手卖给了福寿园。
福寿园为什么要收购仍未盈利的墓园呢？我估计，可能有这几个原因：
（1）福寿园目前覆盖19个省份，共计31个墓园，除西北外其它区域均已布局，这是福寿园挺进大西北的重要棋子；
（2）甘肃海林幜港位于兰州七里河区沈家村，距离省会兰州市中心15公里左右，位置方便，潜力无限；
（3）收购前墓园仍然亏损，对卖家可能是负担，但对有经营经验和资金实力的买家来说，反而是一个不错的机会，福寿园这时候才能以合适的、溢价不太高的价格拿到心仪的资产。
二、土地面积和成本
根据2020业绩说明，2020年底海林幜港共有可售面积26,071平米，已售面积0。如果收购价9500万视为土地成本，则可售土地成本为3836元/平米（9500/2.6/95%），和同年8月收购的哈尔滨明西园成本3688元/平米比较接近，都比以前收购的其它墓园土地成本高出不少，原因除了墓园土地的价值越来越被认可并持续涨价外，主要还是这两个项目都位于省会城市并极具发展潜力的缘故。
尽管土地成本不低，但和2022H1用地单价20,007元/平米相比，用地单价倍数5.2，还是能获得不错的收益。
三、墓园经营业绩
2021年，海林幜港销售面积925平米，用地单价17,539元/平米，营收1622万，当年公允价值1.08亿，市销率6.7，用地单价倍数4.6。
2022H1，海林幜港销售面积401平米，用地单价20,007元/平米，营收802万，当年公允价值1.16亿，市销率7.2，用地单价倍数5.2。
以上是海林璟港收购后有完整数据的年报和半年报数据，仍需继续观察。
四、可售用地内在价值
截至2022H1，海林幜港拥有可售面积是25,375米，假设一次性完成建设和销售，可售营收按最新平均售价20,007计算为5.08亿（25,375*20,007），可售营收倍数4.4。
海林幜港目前公开资料比较少，净利润率没办法获得，收购前该墓园还是亏损的，因此无法计算净利润。不过利润方面不用担心，只要项目质地好、有潜力，即使收购时亏损，迟早也会有不错的利润，就像2015年收购江苏常州项目时也是亏损的，但2020、2021年已经获得了丰厚回报，估计到目前已接近收回成本了。
五、两个重要指标
这里再重复一下我研究福寿园时提出的两个重要指标，用地单价倍数和可售营收倍数。
1、用地单价倍数，指墓园卖出墓园用地的价格相对于买入时价格的倍数，是衡量项目成本的主要指标。2022H1海林幜港用地单价20,007元/平米，购地成本3836元/平米，用地单价倍数5.2。
2、可售营收倍数，指墓园可售土地卖出的营收相对于公允价值的倍数，是衡量项目质量的主要指标。2022H1海林幜港公允价值1.16亿（收购价0.95亿，一年半增值），可售营收5.08亿，可售营收倍数4.4。
通过观察以上两个指标，我们就可以判断收购项目的成本、质量、发展潜力和盈利能力。如果在每年都有收入和公允价值越来越高的情况下，这两个指标还能持续增长，那么说明项目的成本相当收入越来越低，土地价值越来越高。
六、有待确认或继续观察的问题
1、海林幜港收购时间较短，经营业绩有待观察，各种经营业绩，包括营收、销售面积、销售单价等，都需要继续关注。
2、福寿园收购95%股份，但还留5%的小尾巴，不太符合一贯的收购风格，具体原因不详。只有等待2022年报公布后，看能否通过少数股东信息来获取相关信息。
3、目前兰州经营性墓园数量较多，福寿园可能会面临一定的竞争压力，能否发挥龙头优势有待观察；另外，福寿园是否还会继续收购当地其它项目，也值得我们关注。
声明：本文为个人投资备忘录，仅代表个人意见，结论和数据均可能有严重偏差，不作为投资建议。
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