本文通过福寿园的历史公开数据，经整理分析，最终回答以下三个问题：
福寿园有多少墓园土地面积？
墓园土地能卖多少钱？
现有可销售用地内在价值几何？
一、福寿园有多少墓园土地面积？
我们首先要了解两个概念。
有证土地：指公司通过各种方式获得可用于墓园发展的土地总面积。在公告或网站上看到的收购某个墓园可以获得多少亩的墓园发展用地，一般就是指这个有证土地。
可销售土地：指有证土地剔除办公楼、业务中心、道路、景观等公共用地之后，可用于建造墓地的土地面积。
截至2022年中报，福寿园拥有的有证土地和可销售土地面积分别是437万平米和264万平米。这是福寿园通过多年购置、开发、经营后的总土地面积，也是福寿园最宝贵的墓园资产。从2015年的274万平米和161万平米发展至今，福寿园拥有土地稳健增长了60%左右，年化增长率7.4%和7.9%。
二、墓园土地能卖多少钱？
想了解福寿园的墓园土地能卖多少钱，就要知道每年墓园服务收入和销售用地面积。今年上半年，福寿园墓园服务收入7.3亿，用地面积1.7万平米， 销售用地单价为4.3万元（7.3/1.7），就是通过消耗每平米土地获得的收入。
2015年至今，福寿园每年销售用地面积都在4万平米左右波动，但用地单价持续增长，从2015年的2.3万增长到2022年的4.3万，这还是在最值钱的上海墓园惜售并且收入占比逐年下降的情况下取得的。
即使可销售面积264万平米不再增加，按现有年均销售4万平米计算，目前的墓园土地还可以销售超过65年。
三、现有可销售用地内在价值几何？
截至2022年中报，福寿园拥有可销售面积是264万平米，假设一次性完成建设和销售，获得收入按最新销售用地单价4.3万计算，那么可以获得全部收入1130亿。如果按照最保守的30%公司净利润率计算（实际上墓园服务净利润率远高于其它业务），可以获得净利润338亿。
当然，这只是一个计算模型，必须计算折现值后才能评估当前价值。但别忘了，销售用地单价是在持续增长的（最近7年CAGR 9.7%），可销售面积也会持续增长（最近7年CAGR 7.9%），叠加后18.4%，即使保守点，也足够每年折现了。所以把它作为福寿园的土地内在价值是合适的，也是相当保守的。
福寿园的土地，如同$贵州茅台(SH600519)$的陈年基酒、$腾讯控股(00700)$的微信用户，静静地躺在那里，等着人们去发现，但你必须知道：
唯有时间，才能让价值缓缓地展现在你面前。
声明：本文为个人投资备忘录，仅代表个人意见，结论和数据均可能有严重偏差，不作为投资建议。
相关文章
————