| 发布于: | 雪球 | 回复：55 | 喜欢：61 |
你把这一个项目说清楚，尤其是数据和规则要准确。杆杆的生意，屁股歪一点，利润差别大了。如果青岛这个不行，你也不用去说别的项目如何，一击必杀。如果青岛项目不是这样，说明你错了。我不信这件事说不清。
有一说一，事情是这样。人淡之前发文也是鼓励金茂持有者的，我也是金茂持有者；然后是彩虹在群里狂怼绿城；然后人淡又发了这个文。总体来看，人淡是很克制。相对个别金茂大V来说，人淡可能要高出很多，单论人品道德
我算的是王牌综合体，确权时间不同，价格不一样。
富阳秦望综合体，大约百分之40的商业，配套一个酒店好像3万8方。
另外帮政府有偿代建一条街，大概2万多方，有偿的政府是要回购的。
我看的是招牌挂文件。
珠海综合体我感觉很难赚到钱。
我数过，有一些绿地未必敢拿，当然金茂和绿地合作了南京的鱼嘴和江北扬子江金茂悦。
18，19招牌挂的地也是大面积看不懂，比如汕头的去化 比如南京汤山的小小镇1万2的楼面，卖好像2万4到2万5，但是去化和南京绿城最差的因为靠近军事设施一直没开盘，因为墓地卖的非常差的绿城最垃圾的一个项目差不多，绿城那个2万2不到的楼面卖3万5左右的毛坯是绿城最烂的项目。比如南京城南4块地，超百亿的投入，3万左右的实际楼面，开不了盘。比如广州从化等项目都不看好。
你自己对招牌挂数数[吐血]
是的，墓园、PPW或者球邦PK起来，那叫一个欢。
不过我想说的是，可能有些曾经的银粉，成了地产粉，后来做了猪粉，比如我。
当然从猪这边，我也未能免俗，被核心资产、赛道所动，还要往消费、医疗粉走，消费医疗弄了好长时间之后，发现，这个可能要作为投资行业或能力圈的终极方向了，而且消费、医药不像地产或养猪是非常明确的细分行业，消费、医药都涵盖太广了，可能有很多个行业不只，光小家电、厨房电器、奶粉，以及IVD＋仿药化药，就看不过来，感觉能够跟地产上市公司数量相比的行业可能不多，制药行业可能就算。如果我要研究的话，我宁愿研究消费、医药，加一个低估行业（比如被歧视低估日久的银行、地产）。
关于持有型物业和招拍挂的问题，正在写一篇专门文章，一会发上来详细说吧。金茂今年结算的二级市场部分，毛利低是肯定的，事实上从中报来看，大部分房企的毛利也没高出太多。但2019年之后销售的部分，毛利就已经开始明显回升了，未来几年会持续提升，这是城市运营的价值所在。3年之后，就没有人再谈论招拍挂与城市运营的优劣了，这就像拿中国足球和巴西足球在比较。
我理解持有型物业相比招拍挂，最大的问题是滚动效率低。招拍挂的土地，5-6个月就可以开盘卖期房，回笼资金后继续滚动；持有型物业需要建成后才能出手，即使能卖掉，回笼资金也比5-6月就能卖的期房慢多了，更何况是那些需要长期持有的，即使通过融资工具把钱套出来，也是几年以后的事。
我相信这个道理大家都能看懂，但是招拍挂的风险在于，能吃的蛋糕越来越少了，连融创都玩不下去，更何况一般的地产商了。所以融创通过文旅勾地也好，金茂通过城市运营勾地也罢，都是无奈之举。金茂最大的问题是起步太晚，家底不够厚，所以一些钱沉淀到持有型物业上就显得现金流捉襟见肘了。也许过几年，等家底厚了，金茂会好一些。