四正为罡 的讨论

好吧，看来我们谁也不可能说服谁了。


你认为的合理估值远高于我的，我还是保守点把。
当然我也希望如你所说，那画面太美我不敢想象。[笑]

看不懂你在说什么，不要绕其他的，按问题罗列，正面交流：


1.你的原话：“香港某投资机构在内地收购的商场，有些账面甚至是亏损的。你觉得这些商场真的亏钱吗？”
这跟我的问题有关系吗？不知道你说这个想表达什么，不妨多说的详细点。


2.美国25倍租金，中国给不了这么高。因为中美无风险利率等因素影响导致中国不可能给25。你认可不？



3.你的原话：“成熟市场是按租金的倍数”。你的意思是老美的购物中心按租金收入，不按利润给估值对吧？即便按照吾悦成熟后100块收入也只有40块净利润。所以，请你解释下按租金收入不按净利润给估值的合理性？


4.你的原话：“大妈的方法也是以租金为基础，不是利润为基础”。
大妈收的铺子租金本来就完全等于她的净利润，怎么就不是以利润为基础了？


5.你的原话：“买物业和买公司，本来就不一样”。
我不认同你说的。
假如新城只有吾悦。我买新城的股票就是新城的纳米股东，新城物业的一部分就是属于我的，吾悦的估值就决定了公司的估值。


6.关于估值主观等其他问题不讨论了，我只认可价投应该一眼定胖瘦。

抱歉，我以为说的很直白了。
这么说吧，投资物业和投资股票的，是两拨人，用的也是不同的估值方式。物业收租的管理比较简单，估值也比股票简单。这是重点。
25倍租金高不高？其实不高，而且跟无风险利率关系不大。国内有定期提价能力的优质购物中心，我认为值25倍，甚至不止。不过这不是重点，也没有讨论的价值，就像一个公司应该给多少倍PE，我不认为需要这么精确，就像你说的，一眼胖瘦就行了。
由于税收方面的考虑，持有物业的实际收益，跟账面利润，差别很大。比如吾悦收100块租金，实际收益肯定不止40块，怎么可能才40。
至于吾悦广场真实的市场价值，恐怕只有将来打包上REITS的时候才能知道。而新城现在的估值，根本没考虑吾悦。

大妈的方法也是以租金为基础，不是利润为基础，香港某投资机构在内地收购的商场，有些账面甚至是亏损的。你觉得这些商场真的亏钱吗？
当然，买物业和买公司，本来就不一样，使用不同的估值方式，也是正常的。再说估值本来就是主观的，每个人都可以选择自己认为合理的估值方法。

你这个理解有问题：


1.PE的本质就是投资回报率，购物中心也有运营成本的，还是按照收租的净利润算比较合理，我觉得我按照大妈买铺子的方法估没问题；


2.任何资产的定价都是有逻辑可循的，美国无风险利率、存贷款利率和中国差距很大，不能简单认为美国能给25PE，我们也要给这么高。