抱歉，我以为说的很直白了。
这么说吧，投资物业和投资股票的，是两拨人，用的也是不同的估值方式。物业收租的管理比较简单，估值也比股票简单。这是重点。
25倍租金高不高？其实不高，而且跟无风险利率关系不大。国内有定期提价能力的优质购物中心，我认为值25倍，甚至不止。不过这不是重点，也没有讨论的价值，就像一个公司应该给多少倍PE，我不认为需要这么精确，就像你说的，一眼胖瘦就行了。
由于税收方面的考虑，持有物业的实际收益，跟账面利润，差别很大。比如吾悦收100块租金，实际收益肯定不止40块，怎么可能才40。
至于吾悦广场真实的市场价值，恐怕只有将来打包上REITS的时候才能知道。而新城现在的估值，根本没考虑吾悦。