$中国金茂(00817)$ $华润置地(01109)$ $融创中国(01918)$
最近一大波人在那讨论商业地产有没有护城河，导致很多来问我，金茂的商业做了怎样？很遗憾，金茂做得最好的是酒店，办公楼销售也不错，惟独商业项目暂时没有特别出挑的
我知道有位商业运营相关的业内人士，或许站在他的角度看到的东西和我不同，向来是看不懂金茂的；但偏偏每次谈到华润龙湖之类时，金茂就容易被问到，So未雨绸缪，我就借这个话题延展一下，以产业方的专业身份和经验，简单谈谈城市运营的护城河，并尝试分析和商业运营两者不同的立足点
我觉得产城融合，就是以某产业为一个空白区域的中心，并围绕此产业对区域住宅和配套等进行大体量同步开发，根据开发商不同的侧重点和优势，有各种称呼：区域开发、一二级联动、圈地造城、产业新城、文旅大盘、公建基建代建、TOD、特色小镇、康养......说得更红果果一点，就是用自己的资源投入（及描绘其能为地方政府带来的效益），换取地方政府以低于市场价的土地作为回报的模式
开发商：能用嘴圈到的地绝不用产业，能一刀划入成本的产业开支绝不算运营帐
政府：这产业不错，赶紧签，最好塞到哪个现成的办公楼里先落了再讲
很显然，你的资源越独家、越戳中当地政府需求、越是可靠低风险，能换来的土地回报就越多。资源有很多种。住宅造的特别好是资源，商业、酒店、医疗、教育、文旅、会展等等的运营是资源，门槛高些的比如带税收的实体产业、名校或名企下的研发和创新中心、高等教育等等，甚至你若能在某地政府因各类建设任务穷困潦倒适时出现，用规避ZZ风险的方式替他出了开发的钱一样是资源
哦对了，如果有“将上述所有资源根据不同城市文化及核心需求规划和组合起来”或更干脆地“让负责上述资源运营的产业方及对应的人才一听到公司大名就特别愿意入驻该区域”的能力——可称作是城市运营
城市运营是个很难模仿的东西，全流程包含内容的丰富性极强，从规划就介入了（协同政府乃至主导去调整区域内的土地指标、性质，和拿现成的地意义完全不同），开发建设类就不说了，产业和配套引入（学校真的很重要，并且要协调引入一所优质学校需要处理极其复杂的各级政府、教育局及名校关系，给本校和名师搬家的补贴只有开发商能出，政府是出不了这个钱的），然后就是土地向同行推介了，金茂是开发商里唯一有卖地经验的，独此一家
你要从头到底打造一个成熟案例需要的周期太长。金茂2011年开始开发梅溪湖至今，八年才成一个完整的城，一开始面对多大阻力，品质有多良心，是那些拖延工期降标的超高层圈地案例能比的吗？其他开发商想模仿？可以的，八年后再拿样品来竞争吧。商业运营，招商引资，谈判对手是商户，有坑，是无数经验教训带来的，我同意，没毛病。城市运营，谈判对手是谁？开玩笑，那是地方政府，一步一坑，如果不幸掉进去，不好意思，除了副部级站台，没辙，哭诉的地方都没有。我都不想谈历史积累的成熟的避坑经验是多深的护城河了，对大部分企业来说，哪怕一次的试错成本，付得起吗？请注意很多公司如华润在深圳，也会做一些看似区域开发的东西，那是城市运营吗？错，那是公建的...代建。华侨城是吗？额，主题乐园是一种产业资源吧嗯
城市运营和商业运营哪个难度更大？我不太懂商业，只能按常识打一些比方
如果商业运营是将不同的衣服裤子袜子超市数码品牌和火锅奶茶KTV根据所在位置的需求塞在一个盒子里，那么....玩过模拟城市吗？城市运营就是把不同的学校医院住宅商业酒店企业总部公园图书馆会展中心根据城市的需求塞在一大块空地里
你是国金中心，哦那我就是陆家嘴；你是虹桥天地，那我就是虹桥商务区——你有天街万象城，而我有梅溪湖国际新城
商业运营，或者说商业文化娱乐消费，是站在满足人的需求高度的：促进人的消费，拉动经济，改善生活品质，活跃区域带来人气
城市运营是站在协同国家战略高度的：改善城市面貌和品质，提供高端人士需要的居住教育医疗，吸引人才，留住优质产业，面向的是各地人才政策、城市圈、一体化等，下一波中国新的核心城市发展和崛起的机遇。是的，金茂的城市运营，抓的就是国家战略带来的机遇，用央企的无争议身份，用独一无二、无可挑剔的梅溪湖新城，这一从头到尾完完整整从0到城的案例，是为那些有一定经济和产业基础，有进取心，正在拼命争夺人才招商引资建设，却又囊中羞涩或视野不够国际化的城市送福利去哒。（顺便加一句，我认为同样契合国家战略的产城案例和资源，是融创这次并购的会展中心业态）
写了那么杂一堆，无他，算是巩固自己对城市运营类的专业定价权吧，作为对他人历史言论的主动防御嗯。就酱