重新定义房地产,该怎样看待地产股?

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4月下旬以来,支持房地产的政策连续推出,从解除限购、收购存量房、到降低首付、降低利率等等,几乎每隔几天就抛出一个重磅消息。目前为止,这一轮的支持力度,已经超过了2014年开始那次,甚至首付更低,利率更低,降库存的态度更坚决。

与之相伴的,是地产股全面大涨,从4月25日至上周收盘,短短14个交易日,中证全指房地产指数就上涨了28.5%。由此,很多原本在嘲笑房地产的人,也被几根阳线改了三观,开始拥抱地产股了。

周末,我在雪球发了个讨论帖,发现很多新进来的趋势投资者,此时还不知道自己在做的事意味着什么,他们只看到了股价在涨,但对房地产行业的现状和未来并没有深入的理解,甚至连一些行业的基本常识都知之甚少。

房地产行业和大多数行业所不同的,是从销售端到利润兑现,基本上都需要两到三年的时间,由于前两年工期经常中断,现在的结利周期还要拉长。

过去3年,全国商品房销售额已经从18.19万亿跌到了11.66万亿,今年前4个月,全国商品房销售额更是只有28067亿元,同比下降28.3%。

可以明确地说,未来两三年,房地产开发行业的利润都不会有什么起色,这是过去几年销售低迷的结果,是房企结利特殊性所导致的,没法改变。当下的主要期望,是销售端尽快恢复增长。这样即便利润表现不佳,销售业绩能够有大幅回升,一样可以拉动市值。

正因为如此,我才判断后面市场会出现明显的分化,因为一大批房企从2021年下半年开始就不再拿地了,还有些是在2022年和2023年陆续停止拿地的,这些公司未来3年的销售业绩,即便有偶尔爆发,整体上也只会越来越差。

过去半个多月是行业性普涨,后面至少有一多半地产股会出现明显回调,有些甚至会大幅回落。真正能稳定上升的,是那些从2021年下半年以来,一直都在保持拿地节奏的公司,它们才是这一轮利好的最大受益者。

再泼一桶冷水,近日在地产股大涨的同时,却传来了中南建设、世茂股份要终止上市的消息,我为什么最近苦口婆心地在讲——大家要客观面对这一轮地产股的大涨。现在追涨买入,如果买错了公司,最差的结果不是买高了被套,而是在一片大涨声中血本无归!

周五,几大措施集中出台后,我的感慨是“见到光了!”这4个字,对我来说份量很重,过去3年,作为前地产从业者,很多我亲眼看到的景象,真可谓刻骨铭心。

其实对于解除限购、购买存量房、降低首付、降低利率等等,我是早有预期的,并没有太多感触,但那六个字——“人民性、政治性”,泪目啊!@今日话题

精彩讨论

朱酒06-13 10:36

别的板块被套了,可以靠时间解套,但现在的地产股中,有一批正在退市的路上,甚至随时可能会停牌,然后从上市公司中消失。所以我才不断发文提醒大家,小心血本无归!
很多人把股市当成游戏,以为大家都在玩流量,但这里真的有人会倾家荡产,每天!

朱酒06-03 12:17

这篇文章是5月19日晚上发出来的,当时评论里有人还在喊——“很多地产股超跌,现在股价在谷底”。
再提醒一遍:这一轮一定还有地产股退市,这里要小心的不是被套,而是清零!

朱酒05-20 08:21

虽然房价在降,但地价也在降。这两年,好地一直不少。对房企来说,不拿地只有一个原因,就是没能力。

朱酒06-13 20:35

1499的茅台,在电商平台上都是被秒杀。现在却有这么多人,担心1169的茅台没人要?

朱酒06-13 10:03

在地产股最热的时候,我泼了冷水,当时评论区里一片反对的声音。现在,大家明白我在说什么了吧?
还认为“懂地产的不一定懂股票,炒股票的不需要懂地产”吗?还坚持“万科A到12块8只能算反弹”吗?

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在地产股最热的时候,我泼了冷水,当时评论区里一片反对的声音。现在,大家明白我在说什么了吧?
还认为“懂地产的不一定懂股票,炒股票的不需要懂地产”吗?还坚持“万科A到12块8只能算反弹”吗?

不拿地不代表没有土储

这篇文章是5月19日晚上发出来的,当时评论里有人还在喊——“很多地产股超跌,现在股价在谷底”。
再提醒一遍:这一轮一定还有地产股退市,这里要小心的不是被套,而是清零!

懂地产的不一定懂股票,炒股票的不需要懂地产,只要知道现在的地产政策反转,很多地产股超跌,现在股价在谷底就行了,这一波将是史诗级别的反弹但还不是反转。

不认同,你还认为21年以来持续拿地的房企才有未来,继续量价萎靡两年呢?21年停止拿地,24年下半年到25年再逐步开始拿地的才有未来吧,只有能踏准节奏的房企才有希望。

现在让不要追高,之前你不是坚持看好房地产股的吗?

05-21 09:18

假如不顾一切疯狂把各个地产公司股票拉到前所未有的高度,对地产公司的实际经营会有促进作用么

地产同行退市,甚至倒闭破产,这不是泼冷水,这是送福利。你逻辑不要搞反了。同行死的越多越好,拿地越少越好,供给侧收缩的越厉害,地产未来爆发的越厉害。这是最基本的经济学常识——供求关系。

无论怎么重新定义,房地产的供需格局都是供大于求,这是无法回避的事实,且短期内看不到格局改善的前景。这样的话,房地产讲不出任何故事,无法刺激买房客来买入。从稳定分红的视角来看,几乎所有的房地产企业都没有基础利润来源,没法做到稳定分红,那些长期持仓的战投基本盘也就没有了。这两者结合之下,市场既不会对房价有预期,也不会对股价有预期。房地产股价如果有机会,那就是政策强刺激下,出现短期博弈,看谁能提前知道政策。

06-03 14:05

我记得朱酒老师年初讲过,大 A 的表现要看地产的脸色,现在越来越觉得是对的。