| 发布于: | 雪球 | 回复：38 | 喜欢：0 |
一线城市租售比本来就很低，大多数不到2个点，如果空置率高一点，再扣除管理成本，再把装修折旧算上，那里还能赚钱。其实严格来说还要把土地出让金按年摊销算上。
这种项目盈利只能靠未来大幅通货膨胀，人们名义收入大幅提高才行。
其实你可以从另一个角度思考：华润、龙湖和新城的商业租金利润率，上市国有物业公司的平均利润率，普洛斯或黑石中国物流地产的利润率。分别对照印力、万物云和万纬。之前全是重资产投入且不要利润只要规模的阶段郁亮也说了，过去了，未来两三年各个经营性业务板块对标行业正常情况贡献利润，是当有之义。
万科投资性房地产去年计提了26亿，REITs也不是什么底层产品都可以做的，两年内能降低20%折旧，对利润表的影响也不过是几个亿，短期而言，杯水车薪吧。
万科用成本法，和保利、招蛇比较，可比性更强一些，确实是偏保守。但业绩增速是同比考量，万科之前的报表也都是保守的，这一点上来说，各家都相差不多。
不太认同 只要REITs走通了 万科两年后可预见700亿左右经营性收入 有50-100亿利润 年增速20%+ 在情绪和流动性正常情况下这一块有20pe也是合理的 15pe是安全边际 纯开发业务今年也不会逐年下滑 保持在前三是大概率