8月份主要房企的销售数据出台，和前几个月一样光彩靓丽，这与低迷的股价形成了鲜明的对比。近期地产股的走势来看，A股要好于港股，这与人民币的持续增值有关。8月份，美元兑换人民币下跌了2%，而且回落势头仍然不止。对长期持有者影响不大，但对去年4季度那波行情中的买入者来说，这是额外损失了。
另一方面，则是地产股的中报陆续出台后，很多企业增收不增利，让投资人对原本已经计算成利润的营收失去了信心。雪球上曾经非常流行前瞻PE，现在来看很多据此买入的，要明显低于预期了。钱和钱不一样，地和地也不一样，企业和企业更不一样，加加减减就能看清楚一只股票？这真的不是投资。
从8月份的数据来看，有些企业后劲十足，但也有的企业明显放缓了步伐。我们怎么看今年上半年的年报，两年后可能就会怎么看2022年的年报。上半年看起来大幅增长的销售额，实际上可能是大打折扣促销卖出的，这部分货源到两年后结算的时候，毛利率可能会比今年上半年有些企业的数据更加惨不忍睹。
同时需要提醒大家的是，今年上半年有些企业拿的地，一定要有清醒的认识，这些地价很可能是未来两年的高点。随着345的逐步落实，市场流动性将迅速趋紧，地价的整体回落会持续一段时间。
有些企业2016年和2017年拿到了高价地，导致2018年和2019年销售货源毛利大降，在土地市场上处于有心无力的状态。到了2020年上半年，不得不忍痛高价买地，好在这半年的融资成本较低，额度也宽松，可刚把这些地揣进口袋，就发现地价又降了。这样几个来回，再想跟上队伍就很难了。
2020年还有4个月，格外需要关注的房企，是那些在上半年冲的比较猛但下半年业绩平庸的，这些企业往往是现金缺口太大，上半年不得不让利销售，但到了下半年市场价格基本恢复还有所上升的时候，手上的货源已经不足了。到年底算账的时候，我们看到的全年销售数据可能是一致的，但上半年卖得多和下半年卖得多，后面结利的时候就有天壤之别了。345之后，各阶层的房企大体有了自己的定位，跨界越来越难。不进则退，有些房企大幅后撤，实属必然，这个行业该分化了。
市场没有问题，年底前这4个月，各家的变数都在于货源。看到融创中国的数据，虽然8月份卖了639.8亿（仅次于碧桂园），同比增长了25.2%，全年累计增长为1.6%，恢复了正增长，但还有人担心6000亿的任务完不成。但有货就不难，融创下半年的货量达到了6200亿，历史最高，后4个月每个月同比增长16%就可以达成6000亿的任务，8月份同比增长25.2%，7月份同比增长27.8%，完成难度并不大，6000亿还可以再添上一个“+”！
中国金茂还是保持了今年以来的强势，8月份完成销售215亿，同比增长39%，全年累计同比增长34.7%。金茂今年受酒店私有化和配售影响大了一些，但这些对企业的经营是有直接利好的，尤其是在345的新规下，增大净资产的好处显而易见。上半年二级市场的结算中，毛利率确实偏低，这是不能回避的，3、4年前的地王还是有后遗症，但金茂的深度也就在这里。住宅利润少，但总能通过一级市场和其他收入来补齐，对其他企业这属于偶然收入，但对金茂来说这是常规业务，以后的价值会体现得更加充分。等明后年，城市运营的高毛利地块大面积入市，金茂的价值才是全面体现的时候。
地产股全面低迷，属于三惨中最惨的那个，对新投资者来说这有些不可接受，但长期持有者早司空见惯了，这几年就是这么大起大落的。我不知道哪一年一定会涨多少，但我知道有些企业3年至少可以增长一倍的利润，在估值被严重压低的时候，这就意味着股价会有至少一倍的上升空间。
我持仓的地产股，年中的时候原本在5成左右，但由于其他板块的收益增长，已经被压到快4成了，9月份计划调仓继续买地产股，看看十一前有没有机会重新买到5成仓，迎接4季度的收官战。