买万科，买的是什么？

地产公司的核心能力是负债能力，而对很多一线房企来说，负债能力实际上就是土储能力。万科对土储的态度，比较像一些制造企业，希望能把库存控制在一个相对合理的数量上，并不是越多越好，这方面融创和恒大体现的是另一种理解，所以它们的净负债率是远远高于万科的，但土储可售倍数也要高不少。

无地不产，地在产先，地产公司的发展首先要有足够的地。近年来，恒大就是靠着高负债去大量购置土地，逆袭登顶的，融创也是以此大幅提升了自己的行业排名。而万科仍是保持了自己的惯常节奏，净负债率已经压低到了30%略多。

从经营上来说，万科的做法比较稳健，可以避免市场大波动对自己造成的冲击，实际上碧桂园和恒大现在也开始偏向佛系，碧桂园基本上岸，恒大也开始控制土储的比例了。融创今年也是要大力降低净负债率，但老孙这几个月连续搞定几个大项目，降负债的效果如何，到年底时再看吧。

万科去年公开拿地的数量，是市场第一。但今年上半年钱又多又便宜，而且各地政府也放出了不少好地块，这直接导致土地市场快速升温。大部分地块由于还有限价因素，给后期运营带来了很多后患。万科有意放慢了购地速度，从保持利润率的角度来看，这无可厚非，对不再追求简单规模的企业来说，利润稀薄的地不买也就不买了。

从2018年开始，万科在地产的销售收入上，就已经不再追求超过20%的年化增长速度，2019年的权益销售额同比2018年甚至还是下降的。但它的业绩仍然会持续保持在高位，还会保持着稳健的净负债率，和较高的毛利润率。

事实上，随着整体经济体量的增大，地产、银行、家电、白酒这些在过去30年里，一直引领市场的行业，增长速度都在放缓。我们耳熟能详的那些大牛股，也很难再屡创奇迹了。复合增长率能够长期保持在15%左右的企业，就已经是不错的可选标的。

从这个角度来说，万科的管理层其实和大多数投资者都在做同样的选择，比起很多上市公司来说，他们的操作已经挺规范了。只不过，市场上还是价格投资者居多，只要你不涨，所有一切都是错的，只要你涨了，所有的错都无所谓。

现在的万科，选不选？看投资者自己的偏好吧。

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