知道朱大师(地产我认你为大师)喜欢融创,但能够如此客观地评价万科,还算公正
地产公司的核心能力是负债能力,而对很多一线房企来说,负债能力实际上就是土储能力。万科对土储的态度,比较像一些制造企业,希望能把库存控制在一个相对合理的数量上,并不是越多越好,这方面融创和恒大体现的是另一种理解,所以它们的净负债率是远远高于万科的,但土储可售倍数也要高不少。
无地不产,地在产先,地产公司的发展首先要有足够的地。近年来,恒大就是靠着高负债去大量购置土地,逆袭登顶的,融创也是以此大幅提升了自己的行业排名。而万科仍是保持了自己的惯常节奏,净负债率已经压低到了30%略多。
从经营上来说,万科的做法比较稳健,可以避免市场大波动对自己造成的冲击,实际上碧桂园和恒大现在也开始偏向佛系,碧桂园基本上岸,恒大也开始控制土储的比例了。融创今年也是要大力降低净负债率,但老孙这几个月连续搞定几个大项目,降负债的效果如何,到年底时再看吧。
万科去年公开拿地的数量,是市场第一。但今年上半年钱又多又便宜,而且各地政府也放出了不少好地块,这直接导致土地市场快速升温。大部分地块由于还有限价因素,给后期运营带来了很多后患。万科有意放慢了购地速度,从保持利润率的角度来看,这无可厚非,对不再追求简单规模的企业来说,利润稀薄的地不买也就不买了。
从2018年开始,万科在地产的销售收入上,就已经不再追求超过20%的年化增长速度,2019年的权益销售额同比2018年甚至还是下降的。但它的业绩仍然会持续保持在高位,还会保持着稳健的净负债率,和较高的毛利润率。
事实上,随着整体经济体量的增大,地产、银行、家电、白酒这些在过去30年里,一直引领市场的行业,增长速度都在放缓。我们耳熟能详的那些大牛股,也很难再屡创奇迹了。复合增长率能够长期保持在15%左右的企业,就已经是不错的可选标的。
从这个角度来说,万科的管理层其实和大多数投资者都在做同样的选择,比起很多上市公司来说,他们的操作已经挺规范了。只不过,市场上还是价格投资者居多,只要你不涨,所有一切都是错的,只要你涨了,所有的错都无所谓。
现在的万科,选不选?看投资者自己的偏好吧。
@今日话题 $ $融创中国(01918)$ $中国恒大(03333)$ $万科A(SZ000002)$
虽然万科受益于管理能力,但恰恰又被管理层所累。如果没有与股东利益不一致的管理层,或者说没有功高震主的管理层,或者说需要利益一致的管理层,万科也不是现在的万科。成就万科的不仅仅是管理层,恰好是这样一个分散的股东架构,一个佛系的前股东,才能让万科管理层能更多以立牌坊为主,而不是单纯的利润和规模。因此,现在的万科,也许反而是最好的。虽然不是小股东喜欢的。
地产是一本财务账,把地产当做一个金融企业来看待,看资金周转率,看回款率,看继续开发玩游戏的可持续力,看成本控制的能力。由于经过20年的发展,城市化进程走过大半,对后半段的市场是低线城市的城市化优化,住宅和商业化的配比程度,宏观经济和消费增长的可持续力,对于万科来讲,宏观更甚于微观。万科微观不必分析,宏观环境更重要。
我着重的是万科通过地产拓展的能力。万科物业已经是行业标杆了,万炜物流发展前景很好,在这几年的发展中,物流仓储基地的价值在不断的提升。万科的印象城还没去过,但我想印象城很可能会超越华润万象城吧。可以通过地产去做文旅,比如滑雪基地。目前万科通过地产发展的这些项目都还比较小,但在目前已经都做到了行业内的较好的排名,所以说这些小项目是有很大的成长空间的。所以我选万科,主要选的是万科通过地产不断突破自己的能力。也就是说,万科通过地产去做的这些项目已经开始盈利了。其他的地产公司通过地产去做的项目,还处于贴钱阶段,这就是选择万科的原因。
仓储物流如果是指运营的话,那肯定是不赚钱,一定是亏钱的。将来运营能保本就算可以了。但是仓储物流的地,还是很值钱打的。普洛斯就是这么发展壮大的,买一块地,以最便宜的价格建好(搭个棚子就是仓库了)出租,够付银行利息就好了,然后地会慢慢升值的。地价的升值带来的价值才是真正的巨大的价值。