近期，深圳房价又出现了明显的上涨行情，在近几个月利好不断的加持下，这也是正常现象。从交易税费的下降，港人置业条件的放松，到深圳乃至整个大湾区未来规划的明确，都足以支撑深圳房价的进一步走高。
更何况深圳的住宅建设用地是一线城市中最少的，而人才落户的标准又比北上广宽松的多，种种条件叠加在一起，真的只有上涨这一条路了。
曾几何时，有人把房价的上涨归结为投资客的炒作，就短期而言这是有可能的，但都涨了20年了，哪个庄家有这么大的手笔？
又有人把房价涨跌归结为金融、土地和人口，这也是用现象来解释现象。房价当然和金融、土地、人口密切相关，但这三者的变化又是什么原因导致的呢？
万变不离其宗，只有抓住事务变化的根本，才能充分理解这一变化是否正常，未来是否还能延续。
前一阵子，有个著名的论断非常精辟，那就是“我国社会主要矛盾，已经转化为人民日益增长的美好生活需要，和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”不平则鸣，不平衡不充分，就只能用价格的上涨来提高拥有门槛，以满足部分最具优势的人群，来避免全体失落的可能。价格在这个时候就成为了一种规则，来填补一些规定废止后的真空。
举个例子吧，如果现在的深圳，房价只有一万元一平米，二套按揭还可以做到三成首付，也不需要户籍或者几套房的认定，购房者想买几套就买几套，深圳的楼市会变成什么样子？
这个情景大约是深圳15年前的楼市状况吧，如果真回到从前的市场环境，我们就会发现，深圳所有的售楼处都将无房可卖，全国各地源源不断的资金，会整栋楼整栋楼地买下深圳所有的可售商品房。普通购房者就算攒够了钱，却可能连房子的影都见不到。人多地少，上面的现象就是不平衡不充分，又没有价格护城河的必然结果。
但现在的内地城市中，“房价只有一万元一平米，二套按揭还可以做到三成首付，也不需要户籍或者几套房的认定，购房者想买几套就买几套”这样的条件仍然是存在的，但当下越是这样放开的市场，销售的情况反而越差，因为这类城市往往都是人少地多，放开甚至鼓励购房也无济于事。
所以说，决定“不平衡不充分”的还是它前面的那句话——“人民日益增长的美好生活需要”。
需要不是天生的，而是经济发展逐步培育出来的。100年前，没几个人会想买汽车；50年前，没几个人会整体想着旅游度假；30年前，也没几个人会想到自己掏钱买房子。现在的“需要”，大都是来自这40多年来，人们不断提高的财富积累，有了钱我们才敢幻想那些以前不敢想象的东西。
说到这里，大家应该能看得很清晰了，楼市的景气度归根结底，还是取决于老百姓的财富增长，能否与房价的增长相匹配。金融、土地、人口等等，只有建立在财富稳定增长的基础上，才能发挥作用。
要想知道未来十年，什么样的房子涨得最多，就得先了解未来十年财富会聚集在哪里，并且这些财富会以什么样的形势分配到社会上。
(未完，待续）