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这两天大家压力太大，股债双杀，寒意很重，本来想接着更新江苏地区的，想想缓一下，不想继续打击大家，来点光明的，把23年新取得的项目跟大家分享一下，看看房地产到底是不是高风险高收益行业。去年共获取了40个项目，当前有些在22年已经就拿的，只是没有公布而已，整体货值在1500亿左右，除了极少数没开盘外，基本都已经入市了，大概贡献了23年的销售额在600亿左右。所以项目基本如万科中期业绩会上说的，投资兑现力都很高，毛利率均值应该在20以上，很多项目不管从毛利率或者去化都是A级水平，一定要找出差点的，应该就南京雨核跟苏州项目了。正式因为目前开发项目的兑现力这么高，才有我上个专栏说的，万科必须在有限的资源里抉择，保融资，卖商业，泊寓引资，将一切能延的贷款往后，将资源重新回归开发。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
“万科必须在有限的资源里抉择，保融资，卖商业，泊寓引资，将一切能延的贷款往后，将资源重新回归开发。”
我和你的看法不一样，万科不是缺钱拿地，而是因为现行情市场上能符合万科拿地标准的项目太少，万科的住开业务目标是保持在第一阵营，意思是行情好我不落下行情差我也保持在头部。所以不可能重新回归开发的，反而会加大经营服务业务的投入，之前的经营服务投入是吸血住开业务，所以缓慢，而现在多了“退”这一环节（万科最近也在验证退出环节，三线发REITS和资产处置），引用郁亮的话：“过去，经营性不动产被认为存在过重、过慢等劣势，而在今天，市场对此的认知已经逐步改变。随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，给有关业务的加速发展带来了可能。”
上海未来城市 应该基本都卖光了，价格倒挂需摇号，去年开了四期几乎都开盘即罄，现在网签了2,103套，剩下1套，项目五期很快会取得预售加推在即就剩下最后76套，全部住宅就卖完了，楼面价¥17,460，销售均价¥50,416，这个项目毛利率非常好
23年全年新增去化率为71%，库存去化率略高于60%，与22年持平。关于拿地，全年公司获得40个项目，全口径的拿地面积为560万平方米，拿地金额为830.7亿元，同比下降6.3%。权益拿地金额为503.8亿元，同比增长了1.5%。拿地占销售的比例为22.7%，与22年的21%相当，略有上升
作者：君韬复利
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权益拿地金额为503.8亿元，拿了很少
开发经营服务并重，现在为了保障安全，要卖许多运营资产，已经顾不得什么战略了。哎，都是不得已而为之了。
也不能只看新增的，万科还有很多沉默的资产
还有这么多铁杆万粉在认真分析分享数据，实感欣慰。相信万科定能反转。
我是觉得商业广场，物流，泊寓，普洛斯都算沉淀资产，主业还是开发，开发现在遇到的问题就是销售不顺，资金压力大，卖些沉淀资产来保主业没啥问题，如果3月还没回暖，问题就有点大了，3月必须250亿起。
好活。。。这也是个好经历，让郁亮的继任者，也能脑子清楚，保持稳健经营，是多重要的一个原则。。。