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预售制的核心是缩短买地到收钱的时间，就是提高周转。恒大10%发美元债融到1000万，拿块地，3000万货值，半年内预售清盘，10%利润率，赚了300万，留够建房的钱，六个月后手上有1300万可用了；1300万再拿下一块地，半年再预售清盘，10%利润，赚390万。到年底的时候恒大已经把借来的1000万，变成的1690万，还掉银行利息100万，净得590万；哪怕是15%的利息，可以净得540万；20%利率，还可以净得490万。。。把利润率再降低点，融资利率再提高点也不影响结论，一年转两次（预售）和两三年转一次（卖现房）在资本回报率上的区别是巨大的，周转越快可以承担的期间利率越高。。。这就是$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ 这么多年玩的游戏。不管融资成本高低，每个地产商都愿意这么玩，没有人愿意卖现房的，卖现房的都是迫不得已（预售条件太高），或者卖不出去。。。。
卖不动了自然就现房了
前几年楼市火爆时，谁会在乎质量和烂尾，在乎的是下一个接盘的是谁。
就好比现在炒概念的股票，不都是炒预期吗，难道等出了业绩才来买吗？
预售制的核心是缩短买地到收钱的时间，就是提高周转。恒大10%发美元债融到1000万，拿块地，3000万货值，半年内预售清盘，10%利润率，赚了300万，留够建房的钱，六个月后手上有1300万可用了；1300万再拿下一块地，半年再预售清盘，10%利润，赚390万。到年底的时候恒大已经把借来的1000万，变成的1690万，还掉银行利息100万，净得590万；哪怕是15%的利息，可以净得540万；20%利率，还可以净得490万。。。把利润率再降低点，融资利率再提高点也不影响结论，一年转两次（预售）和两三年转一次（卖现房）在资本回报率上的区别是巨大的，周转越快可以承担的期间利率越高。。。这就是$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ 这么多年玩的游戏。不管融资成本高低，每个地产商都愿意这么玩，没有人愿意卖现房的，卖现房的都是迫不得已（预售条件太高），或者卖不出去。。。。
预售制问题上，我觉得好多人是有误解的。预售制是一项天才的制度发明，对我们过去几十年在很少钱的情况下改善住房条件和拉动中国经济起到了难以估量的作用；另外，可能不好理解的一点的是，房子质量好坏和预售制之间并没有必然联系，同时预售之后只要监管留够建房子的钱，预售制也不会产生任何烂尾。。。。还有，地产商的竞争，使得预售制不光不会提高买房者的成本，反而是降低了购房成本，同样的融资利息，是有一年两套（预售制），还是两年一套（现房）来分摊，每套房子成本中的分摊担财务成本相差四倍。。。
卖房的实际上是卖地的马仔。卖地的希望卖得又多又快。如果现房销售，整个速度就下来了。另外，卖房的成本大增，卖地的收入就会大幅减少。这就是期房存在的根本原因。
预售制其实也不是最大的问题，只不过是国家没管好，让在建工程可以抵押。开发商把业主的钱东挪西腾，搞搞就没有了。
关键是你想买新房哪里去买现房