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预售制的核心是缩短买地到收钱的时间，就是提高周转。恒大10%发美元债融到1000万，拿块地，3000万货值，半年内预售清盘，10%利润率，赚了300万，留够建房的钱，六个月后手上有1300万可用了；1300万再拿下一块地，半年再预售清盘，10%利润，赚390万。到年底的时候恒大已经把借来的1000万，变成的1690万，还掉银行利息100万，净得590万；哪怕是15%的利息，可以净得540万；20%利率，还可以净得490万。。。把利润率再降低点，融资利率再提高点也不影响结论，一年转两次（预售）和两三年转一次（卖现房）在资本回报率上的区别是巨大的，周转越快可以承担的期间利率越高。。。这就是$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ 这么多年玩的游戏。不管融资成本高低，每个地产商都愿意这么玩，没有人愿意卖现房的，卖现房的都是迫不得已（预售条件太高），或者卖不出去。。。。
预售制就是个大坑，尤其是在房价上涨阶段，原来在银行他们是怎么做的，地产商和zf谈分期开发，首先找能做开发贷的银行谈好开发贷贷款，准备好申请资料，子公司从集团调一笔钱或者信托贷一笔钱买过土地，立马提交贷款资料（规划，建筑，施工1-2天办妥），银行在一个月内贷出开发贷，还掉借款，此时接近达到预售条件，找开发贷的银行提交好按揭贷款准备手续，接着施工达到预售条件立马预售，整个过程几乎是95%的杠杠在运作…
大卫的观点是后视镜。两年前，我仅仅支付了少量资金，就确定了拥有房产的权利。也就是说广义上的期权。两年前，普通人判断房价上涨。不像现在，大家预期房价下跌。
利息成本只是一个因素，更重要的是销售后能实现资产价格风险转移，这对主要成本是土地，高杠杆经营的开发商更为重要。等两年后现房销售，可能市场需求已经焕然一新了，开发商风险太大了
还有一个原因是房贷！如果都是现房全款，哪有这么多问题！
预售制最早是英国发明的，香港把这个制度用的风生水起，然后内房股公司在国内用到炉火纯青，本质是加大两个杠杆 1）负债杠杆 2）运营杠杆。
所以开发商每套房的毛利其实没有港奥开发商在内地的楼盘那么高，但周转速度快。相反，很多港澳开发商的楼盘都做高端，毛利高但周转速度慢。
预售制度卡死的话，内房股肯定最先歇菜，至少营收要大大减少，只能提价。毕竟面包的价格取决于面粉的价格。
如果限价措施还在，而不是被取代，那只有两个选择
1）土地拍卖价走低，压缩面粉价格，财政收入减少
2）压缩面粉变面包的中间环节成本。压缩原材料价格，压缩开发商利润，出清现有民营开发商，国有开发商顶上，转而是更低的负债成本和更高的国企信用
3）银行按揭贷款利率或首付比例走低。促使购房者可以以更高的价格购买面包。
当然还有第四个选择。放开限购限价，杠杆转移到家庭部门。
是政府严控保障金，甚至随意增加保证金额度，加上银行断贷引起的。虽然你是我关注的大V但是我觉得你这条完全错误。我只问几点，中国房地产规模多大，房地产从拿地到盖房周期多长？21年18.2万亿，房地产普遍2-3年。加周转超过50万亿。这些钱不通过预售压到购房者身上全压到房企身上，一旦爆雷金融体系撑得住嘛
这个视角太棒了。这也就是房地产这轮调控的目的：去金融化，基本上就是要把一个期货市场，变成一个现货市场。郁亮讲的出清和去金融化，也就是这个转变的过程吧。$万科A(SZ000002)$
你们一个人五套房，以后给谁住？留着空置？
回款期变长，现房销售按照现在的利润率房企肯干吗？供应能跟得上吗？
如果我是买房人我甚至宁愿加15%至20%买现房
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很可能不止加这个价哦。期房锁定的是交房时的那个价格。假如你看中一个房子又怕烂尾你就等这个房子变成现房再买好了，那可能是两年后，两年后的事谁知道呢？买期房的人显然是为了锁定了价格变动的风险付出了相应的资金成本并且承担了烂尾的风险。