预售制的核心是缩短买地到收钱的时间，就是提高周转。恒大10%发美元债融到1000万，拿块地，3000万货值，半年内预售清盘，10%利润率，赚了300万，留够建房的钱，六个月后手上有1300万可用了；1300万再拿下一块地，半年再预售清盘，10%利润，赚390万。到年底的时候恒大已经把借来的1000万，变成的1690万，还掉银行利息100万，净得590万；哪怕是15%的利息，可以净得540万；20%利率，还可以净得490万。。。把利润率再降低点，融资利率再提高点也不影响结论，一年转两次（预售）和两三年转一次（卖现房）在资本回报率上的区别是巨大的，周转越快可以承担的期间利率越高。。。这就是$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ 这么多年玩的游戏。不管融资成本高低，每个地产商都愿意这么玩，没有人愿意卖现房的，卖现房的都是迫不得已（预售条件太高），或者卖不出去。。。。