房地产行业是一个非常大的行业，就算降到10万亿，也是非常大的行业，它的市场加起来有汽车行业那么大，所以你只要坚持住，你是有很多可以做的。
吴建斌（ 阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁）：大家下午好！我给大家讲讲运营方面的一些话题。
当前的形势大家也知道，房地产企业应该是遇到了融资方面的一些困难，这些困难应该还不小。面对这些困难，我们总要找到一些解决的办法。
我本人也是财务出身，所以更多聚焦的是财务方面，怎么样配合公司在这个阶段渡过难关。之前也研究过房地产行业好多公司，我相信当前的融资环境的确让房地产公司觉得是冬天即将到来。
另外一个观念，大家一直也知道，作为企业管理的核心，应该是财务管理，财务管理的核心实际上是现金流管理。而现金流的管理的核心是经营性现金流的管理。经营性现金流的管理，实质上是可以动用的现金流的管理。
所以我今天的题目是讲“现金流的管理是当前最为重要的一个事情”。
面对当前的融资难的形势，我们还有哪些融资工具可以用？我记得在2015年下半年到2017年，当时的融资工具非常多。当时有人统计过，有30多种工具是可以用的，到目前为止还有多少工具可以用？我们的企业还能做些什么？当前的政策背景是不用重复的，大家都知道有五限的政策，现在还在执行中，一城一策的政策有些城市在落实，有些城市并没有落地。
比如今年4月份政治局会议讲得非常清楚，房住不炒，这也是当前政策的一些非常重要的观点。另外比如说730政治局会议，不能将房地产作为短期刺激经济的手段，这是我们政策的大背景。
在这种大的背景之下，我们的金融市场跟当前的政策是紧紧相吻合的，政策有需要，金融方面就要做一些安排，所以2018年通过资管平台的融资已经停了，今年5月份的23号文对信托融资或者信托通道的融资又做了一些限制。
我们把这些限制进一步归类，也就是房地产企业买地环节的前融受到了很大的管制。其实房地产为什么要高周转？实际上从买地这个环节就开始，买地为什么原来可以高周转起来，是因为我们有很好的前融。当两个政策都影响到前融，基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常难了。
所以我们总结，当前的政策环境其实是把融资的30多种工具在最高峰的时候门都打开，现在慢慢地把这些门都关起来，有些门已经彻底关了，有些门是半关的状态。
我曾经看过一篇文章说，房地产的融资已经遇到了围追堵截的状态。当然我们要分析一下，当前政策收紧融资的出发点在哪里。原来进行的五限政策，这是最强的一个房地产的政策，在这么强的政策下，我们去年房地产公司的业绩都非常好，大部分公司的业绩创了新高，而且增长的幅度也比较大。那就传递出一个信息，也就是说这样的政策对调控并未发挥太大的作用。
房地产从2018年反映出的业绩来看，因为业绩一般是两个方面，一个是经营方的业绩，另外一个是公司的财务状态，大部分公司的财务杠杆是非常高的，这也是一个事实，这也是当前国内房地产非常鲜明的特点，就是杠杆率很高。
无论是大公司还是小公司，基本上房地产方面我们经常关注的几个指标，比如说资产负债率、净借贷的比例、有息负债率等等，这几个指标都是比较高的。当然这个高要看是跟谁比，可能跟香港的地产公司比，的确是高了很多。从这个角度来讲，负债率很高，可能财务风险就比较高，我想这可能也是作为决策层认为是一个问题。
另外，整个社会的杠杆率目前也比较高，高到250%，居民的购买力的杠杆率，今天有几位专家的数据也说明，我们的杠杆率这几年已经升了很多倍，已经达到接近50%的水平，差不多接近全球发达体的水平，这也是一个趋势。
所以在这种情况下，可能决策层们就认为，房地产这个行业的确对国民经济的影响非常大，所以这个行业只能是平稳、稳健、健康的发展，只有这种情况下对国民经济才是一个很好的促进，或者是一个压舱石的作用，所以要建立一个长效机制，这是我理解它的动机。
在去年下半年我做过两次比较大型的演讲，回顾这两次演讲。第一次演讲是2018年10月2号，当时房地产融资就已经遇到困难，我当时就提到房企要高筑墙、广积粮，还要静观其变，还要善待普通员工。后来我又发表了一篇文章，是11月5号发布的，当时提出房企要追求均好12条。
当时这两篇文章的发布，大家也知道当时的环境，房地产企业已经遇到了融资的困难，无论是大型房企还是中小型房企，都是同样的情况。
我当时发表的一些观点，回头再看，到今天来讲这些观点也是对的，的确市场朝我们当时预测的这个方向在发展。
所以回头我们讲当前的融资工具还有哪些，我大概罗列了一下，已经不多了，比如说股权融资方面，IPO融资，但是现在可能只能到香港IPO，在国内是没有机会的。发行股票买资产，这在国内是可以做的，但是审批的流程、审批的难度也是比较大的。
债权类的融资，比如说公司债，一年内的借新还旧是可以的，但是你要再扩容，可能要窗口指导，可能批，也可能不批。另外从项目的层面上，当然目前我们常见的比如说开放股权、合作拿地，这是常见的方式，这是仍然可以做的，传统的开发贷融资目前是房地产公司融资方面占比最大的部分，如果你这个项目符合432的要求，基本上开发贷是没有问题的，供应链融资也是正常的，商票、保理融资也是正常的，与总包单位的合作也是正常的。
把这些东西再进一步归类，我们就会发现融资的很多门都关上了。股权类非标准化的融资有些还是可以用的，标准化的融资很多已经进入窗口指导，比如说境外的美元债融资，基本上要做增量。目前来讲机会还不是很大。但是你要做一年到期的还款，这样的额度申请审批可能也没什么问题。这是当前的融资工具，可以用的工具已经不多了。
但在这样的情况下，融资难，企业要发展，更多的企业要维持它的可持续发展，或者当前情况下是要生存下去，怎么办？
我大概有几个方面的建议，第一方面的建议是，能用的融资工具，尽可能把工作做得更细一点，无论是跟银行对接，还是跟监管部门的审批申请，工作要细一点，争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题，所以把融资的工具尽可能用足。
第二方面是静观其变，房地产是一个周期性的行业，周期性十分明显，我们总结过去这么多年，房地产大约是每三年一个周期。大家可以回去把房地产过去发展的历史再仔细看看，大概三年一个周期。
确实有的阶段非常难，很快可能市场在最困难的时候又看到了希望。窗口一打开，当这个窗口打开之后时间很短，要抓住这个时间。在静观其变这个时间要做什么呢？要积极盘活资产。
现在的房地产公司，无论是你的存货还是你的土地储备，其实量都不小。我们最大的几个房企的待售的物业，包括土地储备，那都是几万亿，所以它的周转可能会很大。接下来的房地产公司在手的货值可能也有一两千亿，土地储备也有三五千亿，这都是有效的货值可以拿出来，在这个时候可以多种方式，尽可能的少花钱，尽可能多回笼资金，来解决资金流动性问题。
目前来讲，比如说订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等等，这些既可以做资产证券化，又可以在内部管理上做一些安排，有专人去盯，比如说一些监管资金，怎么样尽可能把它从监管变成可动用的资金，预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。
第三是控预期。对房地产的预期到底怎么看？我认为可能还有一两年的时间还是比较困难的。这个困难在这个过程中，每家房地产公司的预期不要太高。
今年年初的时候房地产公司对自己2019年的预期都是一个很好的安排，大量的企业对自己的预期安排大概是增长5%到10%，但是3月份一个小阳春，很多公司感觉到今年可能有机会，又把预期调高了。但是回头去看，现在这个预期5%到10%是比较合理的预期。
房地产为什么让自己越来越难受呢？可能是预期太高了，今年半年报披露的情况来看，有一些公司的增长还有50%，特别是一些中小的公司。所以在这种情况下，你的投资量就很大，你的资金又没回来，你只是加杠杆，银行的融资不像原来那么畅通，杠杆是加不上取得，这是我们对未来的预期要做适当的调整。
第四是控增长。增长和预期是差不多的，各位专家早上的观点我非常认同，15万亿是一个去年达到的目标，未来能不能达到16万亿、17万亿，还没人说得清楚，大家都不敢说。所以有可能会出现在一个高位上的横盘，也就是说15万亿到20万亿之间。
在短期内怎么样让房企渡过难关，这是当务之急，所有房企都面临这样的问题，是刻不容缓的。但从长期来讲，房地产公司如果对未来的预期的判断是一致的，对未来的增长我们也不要有太高的预期，在这样的前提下，我们应该是企业内部关起门，夯实我们的管理。往往在经济不好的情况下，或者运营不好的情况下，正是我们夯实运营管理最好的时机。
所以我就提出了房企均好12条，我在去年11月的时候对市场也发表过一些演讲，我认为还是有意义的。
作为一个房企长期来讲一定要追求均好，不能单看某一个指标，比如说规模指标，企业还是要有长期战略的坚定性，一个企业能够长期发展，还是要有专业化管理、专业化运营，如果想得很多，走着走着分出很多岔道，就是你的战略不坚定性。
其实房地产行业是一个非常大的行业，就算降到10万亿，也是非常大的行业，它的市场加起来有汽车行业那么大，所以你只要坚持住，你是有很多可以做的。
我自己经过研究之后，有这么12条均好给大家做一个分享，做一个建议，可能对当下房企在未来发展的过程中多多少少有些启示，可以供大家学习参考。以上是我个人的研究，谢谢大家。