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中国未来2-3年每年减少人口相当于一个大城市的人口.未来五年，每年减少一个特大城市的人口，未来10年之后，每年减少一个超大城市的人口。届时，城市居民继承的房产如山积压。目前仅仅是刚开始$万科A(SZ000002)$
这也是未来几年地产投资总体下降的幅度。也是地方卖地收入的下降速度（收入比面积下降更快）。卖地收入和地方的基建、消费、银行关联比较大。。。所以最难过的日子还没到来。。。
去年，房地产新开工面积是12亿平，同比下降了40%。今年要跌到2006年水平，7亿平不到，直接倒退16年，再降45%。你们愿意听郁总的话吗？
没想到郁总和我一样的观点，我倒是没想到直接跌到了06年，只是觉得还要再跌一半。良言逆耳啊。
长期看7亿左右的新房住宅面积还是能维持的，这里边有两个驱动力，一个是房屋的自然更替，有些老房子，比如说现在哪怕是人均居住面积是30平还是40平，假设人均居住面积不再提高了，如果按照50年的房龄算的话，每年还是要人均淘汰0.6-0.8平米。14亿人还是每年需要新建8.4亿平米-11亿平。你哪怕算成100年的房龄，只要人口不大幅减少，每年都还需要4.2亿平-5.5亿平的新房。。。这个还没考虑到主动的消费升级的需求，那些三四线不限价的城市里，好多新的住宅品质，产品体验，户型小区配套都远远比20年前的房子好很多的。。。所以只要国家的经济还基本正常，房地产的前途不需要过多担心。。。担心的是不要短期波动太大了，把船给掀翻了。。。
大胆！什么都可以回去，可以呼喊你们再次加杠杠，也不会降房价地价。但是全球房价收入比前十国内占六个，总体房价收入比也比发达国家高好多，不知道怎么说。
其实这就是半夏的逻辑，认为长期需求有所下降但还比较稳定，属于房地产周期的底部，本质上还是一种短周期的想法，增量逻辑。而实际上房地产供需基本面已经彻底发生了变化，前两年就已经从增量市场一下子到了存量市场。所以的未来年均开工数量和潜在的需求，套用的是以前房地产短周期的想法，并不适应现在的情况，因为地产的长周期是按30年60年一代人两代人为期限的，不能套用10年内5年内的短周期来推演，目前就是长周期的一个下坡开始而不是什么底部，最典型的指标就是人口新生数量，人口结构和房价收入比，租售比，我们都处于比较极端的位置（周期峰值）。在这个时间段，房企会大量破产和消失，活下来的优质房企更注重品质，负债率更低，收益率更高。
今年就算开工修建了只有6亿平，也不会阻挡房地产整体的颓势，微观的中介市场现在大量的有价无市，是真的没有那么多需求，而不是说大家观望不买，00后这一代基本集团不存在多少所谓的刚需，他们的父母是70和80后，早就给他们买上了，90后负债累累更不会买。往后10年需求也只会越来越少。
房地产是支柱产业没有任何问题，但越是支柱产业就越要服务于民生，房地产整体回归居住属性是一条必须和漫长的道路。 $龙湖集团(00960)$ $中国恒大(03333)$