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作者：你赚得多
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香港房企四大家族最后一家：新世界发展也公布了业绩。根据其公告：
无论是营业收入，还是核心盈利都有增长，这个还是非常不错。
先看营业收入增长主要来自：物业发展、建筑、保险三个部分。
其中建筑和保险的营业收入是来自新创建，
问题是新创建即将销售给周大福，未来新世界发展将没有建筑和保险的营业收入。
如果按当前这两部分的营业收入占总营业收入的56%来看，这比例不可谓不大。
而未来“物业发展”的营收也难言乐观，毕竟现在美国持续加息冲击香港楼市，国内楼市销售仍没有明显起色。
接着看归母净利润
归母净利润本期仅有900.9百万港元，明显比去年同期的1249.2百万港元要少。而折算为归母净利润率不到1%。这样低的归母净利润率确是在港资房企中“非常少见”。可能有人说，新世界发展的核心盈利还有11011百万元，实际的归母净利润率是12%，也不算低啊。你说的“非常有道理”。不过为了方便比较，我选取的归母净利润率一般都含“投资物业公平值变动”，其他港资房企也是据此来换算归母净利润率。大家对比标准一致，就容易看出“谁更好”了。
我认为归母净利润率低有一个非常关键的原因就是资产负债率高，最新的资产负债率仍然有57%，这样高的资产负债率在港资房企中确是“鹤立鸡群”。
根据其“债务净额”，负债还比去年同期还增加了。
如果说国内融资水平持续下降可能带来公司财务费用的下降，但看到产生的港元亏损135.59亿港元信息后，不禁又令人担忧起来。
由于中报没有披露港元、美元、人民币借款占总借款的比例，所以本人也无法预测未来新世界发展财务费用能否降下来。而目前人民币兑换美元的汇率一直在下降，未来还会产生类似的外汇亏损吗？本人无从得知。
也难怪末期息由去年的1.5元下降到当前的0.3元，大幅减少80%。
可能又有人反驳说，新世界发展不是还有特别息吗？加上特别息发放的股息比去年同期还高了。既然是特别息就是一次性发放，并非常态，而且这个特别息有前提，就是股东大会上通过出售新创建给周大福才生效。新世界发展减少派息是否是一个开始，由于之前新鸿基已经明确表示会减少派息，我只能持更为保守和谨慎的态度。
虽然新世界发展部分财务数据有所好转，但在上面的分析中仍感觉成色不足。
有关本人对房企“新世界发展”的跟踪，也可以参考以下链接：
补充说明：
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