作者： “你赚得多”
房地产企业中，A股有四大天王--“招保万金”，同样，港股中也有同样江湖地位的四大天王--“新鸿基地产、长实集团、恒基地产、新世界发展（按市值排名）”。其中的新世界发展（HK 00017）以年内跌幅33.39%，股息率10.024%（该数据以2022年10月14日的收盘价计算） 引起了本人的兴趣。
虽然港股中的高股息率标的不少，但股息率达至双位数的，尤其是开发类地产的（由于新世界发展相当一部分利润来自物业发展，所以本人将其归为开发类地产），而且属于蓝筹股，真的不多。
当前的股息率10.024%感觉非常不错，关键是日后能否保持？先看近三年的归母净利和股息派发（以下数据引自2021/2022 全年業績公告 和2020/2021 全年業績公告 ）。
近三年的股息派发金额都是大于当年年度溢利，感觉这个公司也是过于“大方”了吧？
按照港资房企一贯以来的高利润战略，理应新世界发展的利润率也是非常高的。实际归母净利润率呢？
大出意外，其归母利润率近三年不到2%，真的不是一般的低。如果对此归母净利润率无什么概念，看看国内优秀房企的数据。
新世界发展归母净利率还比不上六大优质房企中的末位（但就净利润率而言）--招商蛇口（归母净利率3.28%），感觉其经营表现挺一般。
即使是如此的净利润率，其构成还需靠出售非核心资产完成（根据2021/2022 全年業績公告）。
该年度出售的部分资产是：
这样的资产，都是非经常性的，如果下一年度无这样的资产出售，是否可以预示下一年度归母净利润更少呢？
下一年度除了面临资产出售不确定外，还可能受到第二个因素的影响：美元加息。
虽然公告中无披露人民币、港元、美元的借贷比例，但从上表中，2022年借贷是1865.594亿，比2021年借贷1701.499亿还多，而且借贷中以长期借贷为主，其借贷利率必然受到美元加息的影响而导致财务费用的增加，这又进一步蚕食归母净利。
第三个因素的影响：香港未来楼价下跌。
由于香港紧跟美元，美元加息，导致香港按揭利率也随之加息。加上本来全球经济就不景气，所以香港未来楼价存在下跌的风险（见下图高盛的预测）。新世界发展相当部分的利润来自香港的物业发展上，如果未来楼价下跌，则归母净利润也难逃下跌。
一方面，新世界发展派发的股息远远大于当年的归母净利润，另一方面，新世界发展面临：下一年度资产出售不确定、美元加息、香港未来楼价下跌等因素的影响。
本人认为新世界发展的超高股息率，未来持续性存在重大不确定。
最后，看到其近几年有合并股份的财技做法，更加坚定了本人的判断。
在此声明：本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$新鸿基地产（HK 00016）$、$长实集团（HK 00113）$、$恒基地产（HK 00012）$、$新世界发展（HK 00017）$、$万科A（SZ 00002）$，仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。
（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。
2022年10月17日早
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