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作者：你赚得多
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新世界发展，是香港四大房企之一，创始人是人人皆知的“郑裕彤博士”。新世界发展较早进入国内，而且国内布局较多，其一举一动也吸引了本人的关注。
现在根据2022-2023年中报，分析他的“喜”与“忧”。
一、“喜”的方面：
1、归母净利润率比之前有所提升
2022年前六个月，营业收入是68212.7百万港元，归母净利润1249.2百万港元，归母净利润率2%。
2022年后六个月，营业收入是40193.3百万港元，归母净利润1209.3百万港元，归母净利润率3%。
虽然归母净利润率偏低，但起码有所上升，与同期国内不少房企亏损对比，表现尚可。
2、营业收入中相当部分来自国内，避免单一市场的变化引起收入的波动
其中物业发展、道理、其他等国内业务已经占据该业务50%以上。在目前美联储加息的情况下，这样的业务构成能够抵御香港楼市波动带来的冲击。
3、即使较高的负债下，仍没有向股东集资的需要
2022年香港领展的“世纪大供股”事件，令不少投资者都担忧负债率高的房企会供股或配股。新世界发展在年报明确如此表态，有助于消除投资者的疑虑。
二、“忧”的方面：
1、资产负债率比其他港资房企高
在美元加息的环境下，新世界发展的资产负债率不仅没有下降，还轻微上升，达到56%。这个指标与其他港资房企，比如长实集团的24%、恒基地产的35%相比，的确多了一大截。
带来的负面影响，就是财务费用高达2554.7百万港元，比去年同期大幅增加一倍。
2、未来3年偿还压力比较大
虽然目前现金有56660.6百万港元，可动用的银行贷款35768.9百万港元，
但2年内需要偿还的资金已经达到77404.7百万港元，第3年起，如果不考虑再发债或向银行借款，估计现有资金储备不足以覆盖3年后的债务。
当然，你可以说我可以继续发债啊。在美元这么高的利率下发债，你无可避免又会碰到利息高企的困境。也难怪6月1日，摩根士丹利发表报告指“香港较高的利率对高负债公司不利。预计今年行业平均融资成本将至3.9%，整体利息支出将按年增23%。新世界发展则由「增持」降至「与大市同步」”。
看来，新世界发展要实现归母净利润的提升，减少负债是更为可行的途径！
有关本人对“新世界发展”的跟踪，也可以参考链接：
补充说明：
1、以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
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$恒基地产（HK 00012）$、$长实集团（HK 01113）$、$新世界发展（HK 00017）$，$嘉华国际（HK 00173）$、、$嘉里建设（HK 00683）$。