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作者： “你赚得多”
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“阳光房地产基金”的名称可能大家都无什么印象，但说到它的母公司（第一大股东）恒基兆业可能就有点印象了，再说到这个母公司的老板是李兆基（香港第二大富豪），可能你就更有印象了。
为何本人喜欢研究房地产信托基金？一来是这个标的非常稀缺，A股市场没有，而香港市场也仅有十一只。二来他的“低负债、低杠杆、低周转”运行模式，能抵御不同的环境冲击，是商业持久之道！
要解读其2022/2023中报，从基本面分析看，就离不开三张表：资产负债表、合并利润表、现金流量表
首先看资产负债表
经过计算，2022年资产负债率（负债总额/资产总值）26.37%，比2021年的25.89%有轻微上升。在目前美国不断加息的环境下，本人认为管理层应该首先在2023年降低资产负债率。不过可惜的是，2023年1月11日公司发公告，还收购了西九龙物业，看来2023年的资产负债率还会进一步上升。
其次看合并利润表
表面来看，2022年出现年内亏损，出现这个原因主要是“投资物业公平值”减少了，扣除这个干扰项，实际还是盈利的。只不过即使扣除了这个干扰项后，2022年的盈利还是比2021年的盈利低5.69%。管理层也分享了盈利减少的原因：
其中写字楼和零售物业租金下降这个原因，本人认为2023年可能会得到缓解除。毕竟旗下的写字楼是乙级写字楼，市场供应量不多，租客较为稳定。加上旗下的零售物业--上水广场主要做大陆游客生意，受惠于两地的通关，租金表现理应比2022年好。这些判断也从管理层报告中有所体现：
虽然租金下降的压力可能得到缓解，但2023年需要偿还的债务，在未来5年属于第二高年份。
而且固定利率比例不足60%
如果美国继续加息，或者将现有的高利率维持在一个较长的时间，这对盈利的侵蚀会越来越明显。这点从2022年借贷利率明显比2021年高近30%能看出苗头。
最后看现金流量表
由于香港会计制度与国内不同，而且房地产信托基金最为关注的是其分派，所以大家一起关注其分派表：
由于租金下降，加上2022年出现公允价值减少，所以2022年的每基金可分派下降9.83%。2023年分派能否有所起色，本人认为2023年租金虽然已经站稳，但融资成本上升带来的影响仍取决于美联储，加上1月份收购的西九龙物业，估计债务会进一步加大，从而影响其盈利。
综上所述，2023“阳光房地产基金”盈利应该能稳定在2022年水平，但不一定能改善非常大。
当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座！
免责声明：
本人并未推荐上述标的。举例中涉及到的部分股票，如举例中涉及到的部分股票，如$领展房产基金（HK 00823）$、$冠君产业信托（HK 02778）$、$置富产业信托（HK 00778）$、$越秀房产信托基金（HK 00405）$、$陆家嘴（SH 600663）$、$中国国贸（SH 600007）$、$阳光房产信托基金（HK 00435）$,只是基于自己爱好研究并仅供自己参考。
2、举例中涉及到的部分标的并无抹黑或赞扬的意思，这样的对比均是基于公开的公告而得出的个人判断并仅供自己参考。
（以上仅是表达个人对资本市场的认知，不适合其他用途，各位请勿对此作出任何决定，如有违反,风险自担）。
2023年3月3日早
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