| 发布于: | 雪球 | 回复：15 | 喜欢：4 |
我們在這裡對比的更多是REITs持有置產在危機過後復原的能力。受到互聯網衝擊，美國很多商業不動產REITs過去幾年受到的衝擊比較大，很多商業在08年之後都沒有復原。這次疫情，可以說是互聯網發展助推器，對於不少商業不動產打擊更加沉重。香港商業不動產特別是舊區商業不動產，一是沒有臨停空間讓快遞派貨，即使是新建物業(大部分臨停免費都在15分鐘以內)，互聯網對香港舊區衝擊有限。二是領匯仍然持有大量民生類商業，這部分主要是街坊鄰里生意，市好市差，影響不是根本性的。物業重估，影響利潤，不過這衹是會計方式，不會影響租賃現金流本身。個人認為，$领展房产基金(00823)$ 的資產不比$西蒙地产(SPG)$ 和$Brookfield地产合伙(BPY)$ 差，甚至可以說更好，而杠杆率低得多，破產風險很低。其他兩家很難説。現時看領匯和美國很多REITs投資目的應該是不同的，起碼我個人是。
香港工商鋪租金已經開始腰斬，這是事實，也開始傳導到售價。从油尖旺一帶質量不好的工商廈租金部分也開始膝蓋斬，老舊寫字樓售價也開始轉差，這些都是事實。運動對香港的影響是顯著的。疫情對香港的影響也是顯著的。但我仍然認為領展是比大部分美國REITS更穩健，$领展房产基金(00823)$ 仍然持有大量民生商業，這些民生商業上蓋或周邊是以前的居屋，很多業主的財務狀況要比很多買市場樓的要好，在08年領匯民生商業附近斷供率都非常低。一般的生活消費支出相對是穩定的，就是經濟持續惡化之後，這部分商戶在降租下是可以維持，這是領匯早期物業的保底門。關於香港的運動，我認為香港是中國的一個前5的城市，同樣跟北京、上海、廣州和深圳一樣代表著中國的未來，長遠看現在的運動必然是暫時的。對比國內工商鋪的現金流，明顯香港是更加健康。美國的REITS，杠杆太高，有很多並不符合政府救助計畫，這些从市場融資會隨第一家中大型杠杆REITS破產重組或保護流動性再次進入緊張期。而這個也是能預期的，裁員潮已經開始，CLO在未來一个季度內出問題基本已經必然，幾倍倍杠杆低門檻的按揭REITS出問題概率非常大。而作為根基最底層的現金流生成主體和領匯早期物業背後的消費人群完全不能比擬。當然在這裡我們討論的更多是保命率。相對于數據我更加看重底層資產背後靠什麼支持。$领展房产基金(00823)$ $Brookfield地产合伙(BPY)$
拥有优秀的法治基础及国际化基础的香港作为中国重要的一部分，中国好，香港一定好。从数据开，香港在疫情前虽然经历着一些运动，但整体还比新加坡好，疫情到现在，香港整体经济也优于新加坡，可以反应香港动力的一面。香港的运动也只是阵痛。另外，你可能对领展并不了解，领展杠杆率低，民生类商业，本地消费类商业为住，也也是有部分国内物业，现金流稳定。去杠杆对领汇不做成永久性损失影响。美国大部分REITS，则杠杆率非常高，而很多符合美联储救济要求，有不少的破产重组风险。现在美国的REITS大部分情况和邮轮差不多，已经在生死边缘。低杠杆，稳定现金流才能走出泥潭。$领展房产基金(00823)$ $Brookfield地产合伙(BPY)$
算了吧 香港经济啥情况，美国是阵痛，香港是复杂的政治&经济&文化的长期问题。肺炎结束了，废青又出来了，整个香港房价持续大跌，投资物业cap rate不断上升，不仅link reit, 各种商业地产每年物业重估的收益也没了。出租率又和失业率，经济息息相关，香港长期没有游客，很多企业下岗，牵一发动全身。
领展杠杆率的确不高啊，香港地产很多都是net cash，不断回购，但这个都是过去了。领展从去年下半年就开始一泻千里，它的downturn跟肺炎关系不大。Link影响2点，一个是出租率, 一个是cap rate。 他过去的cap rate 非常低，可能2%，这个完全没price in 他面对的风险（出租率，零售下降，政治危机...)，SPG现在都要10%了. 你看Link最近的盈警（就这两个礼拜的事情），说今年由盈转亏 （我印象中是历史上的第一次），因为投资物业价格打折，之前九龙仓也有类似的东西，说明香港投资物业其实已经猛的打折了。你也可以来香港看看，这里的楼价有价无市，连续跌了好久了...到处商铺打折促销，倒了一大批，不仅仅是做游客生意的，本地生意的也很难有起色。。而且肺炎好了之后，我相信各种XX运动又会卷土重来，上周已经开始占着新鸿基的1个商场和警察围剿了。
领展还是很好的资产，从财务角度和资产质量都优于大部分美国大型REITs。市场潮起潮落，股价上上落落，我大部分领汇的持仓建于07-09年，我认为领展还会是很好的持仓，未来派息还会稳定，不争一时。大家持仓成本不同，持有目的不同，观点就不同很正常。当然看好$领展房产基金(00823)$ 的优质资产和超低杠杆，稳健的负债表控制，很好营运管理，发展速度适中，这些也不影响我，抄底$Brookfield地产合伙(BPY)$ 操盘也很难打开大合。除了继续看好香港，也看好未来新加坡的发展$新加坡ETF-iShares MSCI(EWS)$