领展杠杆率的确不高啊，香港地产很多都是net cash，不断回购，但这个都是过去了。领展从去年下半年就开始一泻千里，它的downturn跟肺炎关系不大。Link影响2点，一个是出租率, 一个是cap rate。 他过去的cap rate 非常低，可能2%，这个完全没price in 他面对的风险（出租率，零售下降，政治危机...)，SPG现在都要10%了. 你看Link最近的盈警（就这两个礼拜的事情），说今年由盈转亏 （我印象中是历史上的第一次），因为投资物业价格打折，之前九龙仓也有类似的东西，说明香港投资物业其实已经猛的打折了。你也可以来香港看看，这里的楼价有价无市，连续跌了好久了...到处商铺打折促销，倒了一大批，不仅仅是做游客生意的，本地生意的也很难有起色。。而且肺炎好了之后，我相信各种XX运动又会卷土重来，上周已经开始占着新鸿基的1个商场和警察围剿了。