香港工商鋪租金已經開始腰斬，這是事實，也開始傳導到售價。从油尖旺一帶質量不好的工商廈租金部分也開始膝蓋斬，老舊寫字樓售價也開始轉差，這些都是事實。運動對香港的影響是顯著的。疫情對香港的影響也是顯著的。但我仍然認為領展是比大部分美國REITS更穩健，$领展房产基金(00823)$ 仍然持有大量民生商業，這些民生商業上蓋或周邊是以前的居屋，很多業主的財務狀況要比很多買市場樓的要好，在08年領匯民生商業附近斷供率都非常低。一般的生活消費支出相對是穩定的，就是經濟持續惡化之後，這部分商戶在降租下是可以維持，這是領匯早期物業的保底門。關於香港的運動，我認為香港是中國的一個前5的城市，同樣跟北京、上海、廣州和深圳一樣代表著中國的未來，長遠看現在的運動必然是暫時的。對比國內工商鋪的現金流，明顯香港是更加健康。美國的REITS，杠杆太高，有很多並不符合政府救助計畫，這些从市場融資會隨第一家中大型杠杆REITS破產重組或保護流動性再次進入緊張期。而這個也是能預期的，裁員潮已經開始，CLO在未來一个季度內出問題基本已經必然，幾倍倍杠杆低門檻的按揭REITS出問題概率非常大。而作為根基最底層的現金流生成主體和領匯早期物業背後的消費人群完全不能比擬。當然在這裡我們討論的更多是保命率。相對于數據我更加看重底層資產背後靠什麼支持。$领展房产基金(00823)$ $Brookfield地产合伙(BPY)$