新城悦2022中报要点及解读
1、财务摘要一：中期营收24.7亿，+31%。
其中，物业管理服务收入14亿，+51%，占营收的57%；
社区增值服务收入6.2亿，+113%，占营收的25%；
智慧园区服务收入1.7亿，-36%，占营收的7%；
开发商增值服务收入2.7亿，-30%，占营收的11%。
解读：弱周期的社区增值服务收入6.2亿（上年同期2.9亿），超越强周期的开发商增值服务收入2.7亿（上年同期3.9亿），成为占总营收四分之一的优质业务，其毛利率高达35%，超过整体毛利率29%。相应地，开发商增值服务收入占总营收的比例从上年同期的21%下降到报告期的11%。这个变化是一个非常好的现象。关注这个变化是否为趋势性的变化。
2、财务摘要二：中期毛利7.2亿，+25%，毛利率29%，-1.6PCT。毛利率下降的原因：非住宅在管面积上升，疫情防控开支增加，以及团餐服务收入占比快速提升带来的社区增值服务毛利率下降。
解读：毛利率稍有下降，是业务结构变化及疫情防控开支增加导致的正常波动，不足为虑。
3、财务摘要三：核心净利润（并不包括投资上市公司美元债券公允价值损益及减值损失，以及理财产品的利息收入）3.6亿，+30%。
解读：核心净利润率近15%。核心净利润增幅（+30%）超过毛利增幅（+25%），说明公司费用控制良好。
4、报告期末在管面积1.7亿平米，较上年末+12%；在管面积中来自第三方的占51%；报告期末合约面积近3亿平米，较上年末+7%.合约面积中来自第三方的占44%。
解读：合约面积是在管面积的1.8倍，营收和利润有翻番以上（150%）的潜力。假设3年内合约面积全部转化为在管面积，和管理面积相关的利润增长150%，且和管理面积非相关的利润（团餐等）保持同步增长，那么三年后核心净利润可以增长150%。假设2022年核心净利润8亿，那么三年后核心净利润将达到20亿。另外，合约面积中来自第三方的比例（44%）小于在管面积相应比例，公司拓展第三方市场能力似乎在下降。
5、主要费用： 销售及营销费用2900万，+90%；
行政费用2.1亿，+23%；
金融资产减值亏损净额7100万，+64%；
其它亏损净额1.2亿，+583%；
财务收入净额1350万。
解读：销售及营销费用大幅增加，显示拓展市场项目力度加大；行政费用增幅小于营收增幅，显示费用控制良好；金融资产减值亏损应该主要是美元债计提损失；其它亏损净额1.2亿，不知道具体明细；财务收入净额为财务收入减财务成本，超过1000万（1390-40），显示现金充裕，有息负债极低，不差钱。
6、主要非流动资产：物业、厂房及设备6000万；
使用权资产2000万；
无形资产7.6亿；
递延税项资产5000万；
按公允价值计入损益的金融资产2.4亿。
非流动资产总额11.3亿。
解读：无形资产7.6亿应该主要是收购资产产生的商誉。
7、主要流动资产：存货4000万；
合约资产3.3亿，+13%；
按公允价值计入损益的金融资产2.3亿；
贸易应收款项11.2亿，+80%；
预付款项、按金及其他应收款项9亿，+51%；
现金及现金等价物18.3亿，-27%。
流动资产总额44.6亿。
解读：存货占总资产比例极低，好。唯应收及预付两项超过20亿，占总资产比例36%，此等风险待查。现金资产超过18亿，占总资产比例33%，不差钱。另外，权益总额26.4亿，资产负债率53%，比较高，但有息负债极低，高资产负债率无虞。按公允价值计入损益的金融资产包括非流动资产中的2.4亿及流动资产中的2.3亿，合计4.7亿。
8、负债：非流动负债1.9亿，主要包括贸易及其它应付款7700万和递延税项10500万。
主要流动负债：借款530万，上年同期为零；
合约负债7.8亿；
贸易及其他应付款项16.9亿；
即期所得税负债1.2亿；
应付股息1.6亿，+527%。
流动负债总额27.5亿。
解读：借款（有息负债）极少，公司几乎没有债务负担。负债总额29.4亿；负债+权益总额55.9亿；流动资产净额17亿。
9、社区增值服务收入划分为：来自客户并按一段时间内确认的收入2.8亿
来自客户并按一个时间点确认的收入3.5亿。
解读：除社区增值服务收入有此划分外，其它收入均为一段时间内确认的收入。根据中报提供的分部收入数据，可以计算报告期各类收入的毛利率：物业管理服务28.5%，-2.5PCT；社区增值服务（按时间段确认收入）34%，-17.5PCT；社区增值服务（按时间点确认收入）36%，-2PCT；开发商增值服务26%，-3PCT；智慧园区服务16%，持平。由此看，大部分分部毛利率在下降，是否疫情所导致？
10、主要费用：雇员福利费用8亿；
所耗用的消耗品及商品5亿；
外包保安、清洁及绿化成本4.9亿；
公用设施费7000万；
折旧及摊销费用4000万，+136%。
解读：雇员福利加上外包保安清洁绿化等项目费用近13亿，占营收的52%，是公司最大的一类费用。按照半年一个人工4万元费用估算，对应人工总数超过3万人，是典型的劳动密集型产业，控制和降低人工用量及人工成本非常重要，譬如采用机械化和自动化，甚至人工智能设备。另外，所耗用的消耗品及商品（5亿元）具体是些什么东东？
11、按公允价值计入损益的金融资产的公允价值亏损净额13500万，上年同期亏损净额700万。
解读：如上，按公允价值计入损益的金融资产包括非流动资产中的2.4亿及流动资产中的2.3亿，合计4.7亿。报告期计提1.35亿，其公允价值亏损计提接近尾声。
12、主要无形资产：商誉3.7亿；客户关系3.5亿。
解读：商誉和客户关系合计7.2亿，占总资产的13%，不高。且收购标的公司经营状况良好，减值风险可控。
13、贸易应收款项：关联方3.7亿，+89%；
第三方8.8亿，+71%；
减：减值拨备1.3亿。
贸易应收款净值11.2亿，+80%。
贸易应收款项净额11.2亿。贸易应收款项主要来自按包干制进行管理的物业管理服务及增值服务。按包干制的物业管理服务的收入乃根据相关物业服务协议的条款收取。业主于提供服务后支付到期的物业管理服务收入。
账龄分布：1年以内86%；1-2年9%。
解读：应收款净值比较大，占总资产的20%；应收款增幅也很大。好在账龄分布较好，1年内占86%，1-2年内占9%，超过2年仅仅5%。另外计提减值充分，计提比率超过10%。
14、预付款项、按金及其他应收款项：
预付款项：公用设施费及外包服务9000万；
将用于增值服务的消耗品4000万。
按金5.6亿，+40%。
其他应收款之代业主付款2.1亿，主要为代业主支付的物业公用设施费及电梯维护成本的款项。
解读：预付类款项（包括按金和其他应收款）8亿，占总资产的14%，似乎有优化空间。
15、股息：不派发中期股息。
解读：按照惯例不派发中期股息。2018-2021年公司派息率分别为55%、51%、53%及25%，远超招股书承诺的30%，领先同业。2021年因为美元债投资损失降低派息率。作为高成长公司，派息还如此慷慨，难得。未来派息率重回50%以上值得期待。
16、应付款项：贸易应付款项–第三方：5.1亿。
其他应付款项：应计费用1.9亿；
代业主收取的款项6.4亿；
收购附属公司应付代价9800万。
其它2.6亿。
应付款项合计17亿。
解读：应付款项与应收款项加预付等款项相当。较高的应付款项缓解了应收款项对资金面的压力。
17、业务回顾一：公司于年初提出的“大社区”+“大后勤”的战略深化进入具体实施阶段。“大社区”方面，报告期公司继续保持着在住宅相关市场的影响力及服务水平，公司于上海超过两个月的静态管理中发挥了重要作用。“大后勤”方面，公司在非住宅业态的综合后勤服务领域快速发展，尤其是医疗类业态，报告期公司完成了对天津金玉物业管理公司的并购，其为一家拥有出色医院服务履历的物业管理企业，在天津管理多家大型综合医院。完成并购后，公司对于医疗机构的服务能力和业务拓展能力再次得到加强。若以医疗、工商业及教育行业此三个领域合计，公司签约的后勤服务年化合同金额已经超过10亿元。
解读：“大社区”就是“物业管理+”，发挥协同效应，以边际成本递减模式拓展增值服务。公司签约的年化10亿后勤服务合同落地后，将贡献年化超过1亿净利润。
18、业务回顾二：报告期公司营业收入24.7亿，+31%，增长动力主要来自物业管理服务收入+51%达14亿，社区增值服务收入+113%达6亿。报告期权益股东应占净利润2.3亿，-21%，核心归母净利润3.6亿，+30%。期内，美元债市场的波动持续，本集团投资的房地产类美元债券价格继续受到相应影响，导致1.5亿人民币的损失。
解读：投资美元债的损失说明公司风险控制不太严谨。地产业内公司投资地产债仍出现很大损失，说明控制风险之难。希望公司吸取这次投资损失的教训，在主业之外慎之又慎。报告期末美元债账面余额不足9000万人民币，美元债对损益表的伤害已经成为过去式。
19、业务回顾三：在物业管理服务业务方面，报告期物业管理服务收入14亿元，+51%。截至报告期末公司总在管面积约1.7亿平方米，较上年末净增加18.7百万平方米，总合约面积3亿平方米，较上年末净增加18.2百万平方米。
解读：合约面积是在管面积的1.7倍，这就是未来报告期末在管面积和合约面积之和4.7亿平方米，+9%，半年增加9%，年化接近19%。理论上这个百分比显示未来中长期的增长。显然，随着管理面积基数增大，未来中长期的增长幅度将下降，但仍然可观。当然这里截取的时间段仅仅是报告期的半年，其准确性存疑，但据此口径来分析的方法可以用于对公司更长期的跟踪分析。另外报告期末非住宅项目占在管面积、合约面积比例分别为 24%、16%。
20、业务回顾四：在社区增值服务方面，报告期公司社区增值服务收入达到6亿元，+113%，占本公司总收入比例25%；同时该业务板块的毛利2.2亿元，占公司总毛利比例达到31%。社区增值服务已毫无疑问是第二大支柱业务。社区增值服务收入和毛利的快速增长，原因主要包括：1）团餐业务进展顺利，2022年内新拓展复旦大学北区研究生餐厅、同济大学北苑餐厅、上海大学延长校区餐厅等项目，目前在管项目超130个，团餐服务收入+253%。报告期完成对苏州海奥斯餐饮管理服务有限公司的收购，使得公司工厂类型业态的团餐服务能力得到补强，餐饮服务的区域覆盖范围同时获得延伸，具备了向苏州及其他江苏省内的城市进行服务的能力；2）本公司设施管理服务（主要是电梯维保维修服务）在管电梯数量快速增长，报告期末已接近3万台；及3）社区生活服务板块高速发展。
在其他增值服务方面，受房地产行业整体影响，本集团与房地产开发相关的服务收入同比下降。其中，智慧园区服务收入1.7亿，-36%；开发商增值服务收入2.7亿，-30%。
解读：一般人小瞧食堂了！团餐在管项目超过130个，团餐服务收入爆发式增长+253%（报告期达到1.4亿）。团餐服务高速增长又一次说明公司超强的市场拓展能力。“物管+团餐”这一后勤保障类服务内容的打通，一方面为客户解决了传统上多个供应商之间的“沟通、管理难”的问题，为客户提供便利；另一方面也为新城悦带来了其他相关业务开展的机会，实现了企业与客户之间的发展共赢。但是高速延展的管理幅度对公司管理能力是一个很大的挑战，特别是食品安全管理方面的挑战。
20、展望未来：本集团将坚持“大社区”+“大后勤”的战略发展路线，持续深挖增值服务的潜力。在“大社区”领域，我们将继续为C端客户（住宅业态为主）提供物业管理服务、零售便民服务、资产管理服务、快递柜服务等社区生活及配套服务，为业主提供高性价比的产品和服务，持续提升业主体验和满意度；在“大后勤”领域，我们将继续为B端客户（非住宅业态为主）提供包括物业管理服务、团餐服务、设施设备服务、智慧服务、快递柜与充电桩服务等整体后勤服务，提高B端客户对非主营业务事项的管理效率。
解读：两大战略业务的协同效应如何？都有物业管理，都有设施设备服务，都有快递柜和充电桩服务。虽然这些服务的具体内涵有差异，但仍有共性，仍有较大协同。
21、重大投资：报告期末本集团持有按公允价值计入损益的金融资产和按公允价值计入其他全面收入的金融资产分别为4.7亿和1200余万，合计占总资产近9%，该等金融资产主要包括对持有银行及非上市信托计划的各类理财投资以及美元上市债券的投资。董事会认为，公允价值占本集团总资产5%以上的任何单一投资为重大投资。由于本集团报告期末并无单一投资占总资产的5%或以上，故本集团并无持有重大投资。报告期末本公司暂无未来重大投资计划。
解读：吃一堑长一智。希望公司未来对非主业的投资慎之又慎。