应该不是可售面积,还有绿城也是公布可售面积的
总建筑面积转换成可售部分(扣除园林、道路、公共设施这类),还要打折,依据能级不同(低线城市可售的部分更多),一般需要乘以系数0.7~0.85之间。
有些公司会公布货值,除了要搞清楚这部分货值含不含已售未结转以外(一般默认都包括),还要问清楚它的货值是怎么算的,有没有扣除不可售部分等等。
据此调整,我自己估算万科实际确权货值在1.7-1.9万亿左右(含6091亿已售未结算)。
做一个好的房企数据库,需要调整和统一口径的部分太多了。但梳理一遍会发现真正的好公司。
P.S. 早上忘听业绩会了求纪要
万科总土储披露的是总建筑面积口径(而非计容建筑面积),和大多数房企是一样的。考虑到刚需主导的因素,实际可售应该在80%-85%左右。
不过我看不太懂的是,年报里新增项目的“总规划建筑面积面积”怎么和月报加总的不一样(月报加总比年报小我能理解,月报选择性披露,忽略了一些小项目,但是月报加总比年报公布的大是怎么回事?)?
另外这个新增项目的地价为6252元/平米,这个数的分母到底是指什么?(“总规划建筑面积”,按照我的理解就是总建筑面积。。。)
万科的建筑面积指的计容建筑面积,其中只有很少是配建等不可售(平均低于3%),所以扣除已售未结的部分,有差不多6,000+5,394=1.14亿平米,勉强够卖2年多一点儿。今年疫情对万科是投资的大好时间,而且万科布局一二线城市那是真叫一二线城市,基本都在主城区,和其他在城市远郊的差距还是很大。
制约万科发展的确有土储问题,还有一个问题是万科因为激励使得分红率一直还是不错的,但在行业大幅扩规模阶段还是令资本增长降低,潜在的增速放缓而负债率增加。所以成长性是万科估值最核心的制约。
比较清晰的是,行业降杠杆的趋势是不变的,去年对房企的贷款总额是负增长的,信托新规也是大的影响,这些都是利于万科的发展的,至少不会落后于行业平均增速。另外,到存量竞争时代,精益管理和物业价值会体现的越加明显,万科物业上市的化至少也是600+的市值。