| 发布于: | 雪球 | 回复：37 | 喜欢：2 |
你想错了，我给你解释下，公司有7150亿未售，其中3000亿属于已推货但还没卖出去，还有2000到3000亿未来一两年拿证，还有1000到2000亿属于旧改、大项目后面几期、有硬伤没法开盘等。他已经一年没拿地了，一般推货都是推好推的，而一般新推货去化都有一半左右，一旦新推货慢下来，销售也就下来了。
我刚刚看了看华润的财报，2021年财报，第128页综合收益表，华润是用重估法的。金地也是重估法。万科是用折旧法的。保利我没有看。至于折旧法和重估法，和利润质量无关也和利润是不是实在无关。因为投资人是用现金流估值的，不是直接看PE的。折旧可以加回，重估有收益也有损失，直接扣除或加回就可以了。
嗯，我也认为偏第一种情况，但融资难度应该会相对今年上半年略微好转一点。假如从长远角度看，对这种混合所有制企业，瘦瘦身，放慢一点脚步，不是坏事。以后大家学香港开发商，资本金更加充足一点，规模缩小一点，净利润率高一点。另外，金地其实还要关照商置，商置这几年更激进，所以缓过来需要更多一点时间。集团也得留点余地给儿子，儿子的持有型物业，沉淀的现金多，回收慢，而且规模也不小，原来销售物业好，资金腾挪容易，现在销售降下来了，持有型物业就更加吃力了。万科也差不多，要沉淀很多资金在商用物业和物流资产上，所以拿地也不是太宽松。但这俩兄弟应该是能活下来的，假如他们都死了，那前面还要死一堆，那肯定大规模救市了。