| 发布于: 修改于: | 雪球 | 回复：58 | 喜欢：1 |
1、太可怕了，新城的吾悦今年开业都没有100座，你这一下就几百座要亏损了。
2、看你的回复，关于新城的部分最长，但是除了第一句讲数量可能到天花板（虽然你是错的，20年到25年有1500座空间，新城每年才只能拿40个左右）。也没见你讲明白具体怎么就几百座变成亏损源了呢？当然了，你说的吾悦利润来源于综合体建设附带关联地产利润，难道你不知道新城不像某些企业遮遮掩掩的，每年都披露了租金和管理费收入哦。明确表示租金的增长和你说的没关系哦。
3、剩下的部分你都在讲重估，关于重估，我知道你的华侨城是成本计的，但是新城的吾悦是可以赚钱的商业综合体（就像自己的商铺一样，重估的商铺的价值和租金成正比），又不是说不清道不明的文旅。吾悦每家收入多少都有写的很清楚不像某些还要投资人去其他地方想办法佐证？所以新城敢重估。话说重估更过分的应该是和我们一样的搞商业综合体的华润、龙华啊，新城的吾悦的重估在人家面前就是渣渣好吗？但就算人家在港股，重估再多人家商业综合体的PE加上重估后还要你高你说气不气。如果非要类比，同样的文旅还有恒大和融创，他们都是港股。
4、新城的吾悦都100多亿ABS了吧，可惜都要“被”亏损（手动滑稽）
来雪球这么久了，西大还没看清综合体赚钱还是亏钱这个问题已经没有讨论的必要，双方互相说服不了谁。反过来想，如果一致认为都是赚钱的，那还是这个估值吗？还不是这些认为是低效资产的人给予了你便宜的筹码。
给个建议哈，就是发布之后自己通读一遍，把一些不太通顺可能引起阅读不便的地方适当修改一下。虽然刚开始的问题是几百座都要亏损，但是还是按照你的思路继续聊：
1、你说的广场间接0成本、继续扩张核算的好处已被股民算进股价。还请明确好处是哪些？如何被计算到股价中了？我不太能理解你说的新城无法超预期，首先你认为市场是什么预期？其次按照你的理论如何才能算超预期了？
2、第二段里面好些数据有问题，但是我们也不去纠结细节了，就说有疑问的地方吧。首先是没懂你说的3600万这个数字“不包括建设融资成本”？什么意思？通读这段话，我理解是不能覆盖建设的融资成本？但是你最后又自己得出结论能够创造现金流算是成功的？（虽然你执意要将全部资金且用6.7%算）最后就是你括号里的没理解“客观存在多多益善但受限制”？需要更多，但受到限制？不明白你的意思。但是你既然说客观，那我觉得真要客观的说，华侨城在融资利率上确实有优势，但是你不能因为他在这方面有优势就把这种逻辑往其他企业身上捆绑。事实就是吾悦这块逻辑很清晰，前面我也说了，新城是个很简单的公司，我们把问题简单化，就是吾悦广场和吾悦的配套，前期投入一定资金，最后配套的钱能赚回来吾悦，最终就相当于没有任何投入，白嫖了一座吾悦广场。这块是没有贷款需要的，你不能将所有建设成本都按照贷款计算。我猜想你考虑的是悦如果没有资金沉淀，住开这边就会相应的少借多少钱了对吧？但是我前面也说了，商开这边和住开是分开的，商开用自己配套赚的钱建自己的吾悦，等于没有因为沉淀而挪用住开这边的资金。你就把每个吾悦及配套单独想象成新城就只有这一个项目，希望能帮助你理解。所以我是认同有资金成本，但是不认同你说的全部，以及所有都按照6.7%计算这个方法。（话外：昨天群上说的，股价涨的好的叫永续，涨的不好的叫沉淀）
3、每年新开的吾悦一年最多40座，按照我的算法30座左右比较靠谱。关于未来的盈利能力我再多说几句吧，我感觉其他地方可能都不重要或者说你是不是最关心是这块？我简单说下哈，后面可能补充：
3.1 首先我前面也说了，新城的运营是已经被证明有这个能力的，和其他商管公司比起来算是优秀的团队，当然很重要原因是上官高层是从万达挖过来的，所以经验丰富。这种体现出来就是吾悦已经有几十座广场运营非常好了，我们也在验证吾悦的复制能力，目前偏向于能成功。你看全国只有吾悦和万达具备1.5年满铺开业，被人质疑的三四线依然人气很旺，这背后是品牌招商、营销能力、运营管理能力，这些都不是花钱能迅速建立的；
3.2 还是前面说过了，2025年有1500座的空间，完全没有到激烈竞争的地步，每年就只要30-40座，很显然目前还处于新城挑选别人的阶段嘛，这时候和尽可能的挑好的嘛，所以不需要顾虑，比如你会打新三四线啊，可是长三角，东部沿海三四线别看那样，人家人均GDP比好多地方强多了，别看是县城，消费能力很强的，而且人家几十万人口的沿海县城，一直都没有个综合体，现在吾悦直接开到中心位置，以后也没人和她抢，我觉得你可以放心未来的收入；
3.3 你担心的吾悦的质量，其实新城管理层在拿吾悦的时候是有标准的，比如回报率必须在6%以上，比如必须周边能覆盖30万人以上等等吧。
总之一句话，如果不是因为看好、不是因为有这种复制的能力为什么还要大力扩张呢？如果没有未来发展的行业空间，怎么可能还设置条件呢？怎么可能还有其他竞争对手都跃跃欲试呢？
临时想到哪写到哪，有点乱，见谅。后续有再补充
1.华侨城。最长的欢乐谷有近十年，世界之窗有二十年，现在依然在盈利，这还是剔除折旧后的，如果这部分看作是现金流，那么资产盈利质量超过现在被网购打击的商业广场，现在和未来的二十个开放商业文旅资产，游购吃三位一体前景好过别人的购吃。
2，荣盛，最低市盈率已经过分体现了竞争力问题，价值投资是投资低估，难道也要象消费白酒一样只认赛道，不论价值吗？
3. 建发，联发不是发展重点，但是销售和结算并不同步，一年的销售减少，国企有条件平滑利润保持增长，而且联发是综合集团公司。国际的高增长，一部分是逐渐接手建发房地产的半成品公司包括土地，并不是联发差太多。一级土地除了现在开发完的归母利润外，也有在开发中的项目，但是没有象之前暴利而且在开发中，可以不考虑。
我理解到你把新城的拿吾悦当做勾地手段。可能很多人都认为拿商场只是为了拿便宜地，但这是错的。新城控股不但不会把吾悦作为勾地的手段，而且会大力发展吾悦广场。这个本质还是吾悦到底能不能自己创造利润？实现正向的现金流。
今年股东会的时候，管理层讲了很多住宅和吾悦的对比，内容比较多也很详细，我就不再发了，自己找吧，结论就是各种看好商场，对传统住宅开发各种不看好。以至于有投资人担心新城是不是放任传统住开业务，以后都要重商业轻住宅？你想如果商管不赚钱，管理层为什么这么上心？为什么要各种从万达挖人过来运营呢？为什么还要大力发展呢？如果只是勾地给自己留个负资产，岂不是给自己挖坑？其实我们新城的股东担心的是，越来越多的房企这两年看懂了新城的吾悦是真可以赚钱，所以有些竞争对手也来了，他们都不傻的。
俗话说，投资靠常识就行了，谁也不必谁聪明多少，但是谁也不会明显比别人傻，只有不花时间和精力去了解事物的本质罢了。当然了，如果纯粹是定性的没有定量分析，肯定不能说服你的。我们来点数据吧。不扯远，就跟着你的帖子数据讲：
1、首先说一个你的明显错误，这应该是你没有看财报，看其他人写的不好的文章吧，吾悦的建造成本怎么才5个亿呢？通常市场认为7-8个亿，我自己做个测算，大概在7.5个亿。虽然这么说可能对我不利（按你的算法需要支付更多利息，算下来要大概5K万财务费用），但是我不是来和你争论的，所以这里我要我提出来，我们应该用正确的、严谨的数据来分析；
2、吾悦的ABS利息5%左右，期限有20年这种就类似于房贷了（我只知道房贷大概，具体多少还真不清楚），利率差不多吧。你想想ABS是什么？如果亏钱能发出来吗？或者反推一下，回报至少在5%以上才能发5%的ABS吧。
3、吾悦的租金未来还会陆续增长，你也需要考虑，因为这是被验证了的，包括其他做商场的开了几十年的，到现在都还在涨租金，吾悦早期的商场怎么可能才40%，而且总的租管收入都会增长。以后随着时间的推移，利润相对于当初的投入来说会越来越好。
3、我们来看看40%是什么？净利润，对吧，什么是净利润，肯定要先扣掉财务费用才叫净利润对吧，我猜想你肯定懂，只是偏见把自己绕进去了，用扣除了利息的净利润再减一次贷款利息，这肯定不对。
4、到底这7.5个亿的投入有多少需要支付贷款的利息的部分呢？说实话我也不知道，但是我觉得就算你也会认同，吾悦的配套会赚回来一座吾悦还有剩这个结论吧？换句话说，新城的吾悦商场理论上100%是不需要贷款的，也就是没有一分钱的财务费用的对吧。你总不能在配套的这边说配套赚的钱是假钱，到商场这边又说配套赚的钱还是假钱吧？哪怕按50%算有贷款的部分按6.7%计算（虽然吾悦自己ABS5%）也只有2.5K万，每座广场至少要赚8位数啊，不可能得出你说的几百座都是亏损资产的结论。就像我拿自己的钱去做生意，你要说我自己的资金有也要算成本，我认了，毕竟存款也有利息，但是你非要说我自己的钱都要要算成贷款，而且利率要按照最高的贷款利率我还真不认。这和前面的净利润一样，又是一个错误结论了。你把吾悦广场及配套也就是商开这块单独看一个项目，假设新城只有这一个项目，你会发现什么？配套赚回来的商场，最终就是：配套卖完，不看了，商场的投入为0，没有负债，只管赚钱就行了，你看是不是？
到这里，我的解释我觉得我已经讲明白了吾悦不是你认为的负资产、不仅仅是用来勾地给自己挖坑的、以及管理层为什么看好商场还要继续扩张。至于你说的后续的商场，因为没有数据，我只能定性的和你分析：
1、前面我已经说了，2025年还有那么多座商场可以供新城挑选建设，不知道你怎么就能得出结论，后期的位置不好了，肯定会亏损的结论；
2、你说的速度太快了，我觉得比较奇怪，毕竟天花板还有距离，又能赚钱，这种赚钱的能力不仅仅是体现在你站了一个好位置、能修起来一座商场。要知道全国的商场建起来然后经营不善的多了去了，除了一二线位置非常好的，还有那些有名的品牌，你看大多数都不好，就包括一线城市位置很好的一样没人气。为什么，因为运营商场的能力才是最重要的、起决定性作用的。为什么买新城，看中的就是新城对商场运营能力的积累，这是一种可以复制的能力，就像海底捞的服务一样，其他的商场你就是做不来。你看到万达各种三四线也挺好的吧（当然某些不行），现在新城的管理就是从万达挖过来的，国内能从拿地到开业1.5年写进合同，保证满铺开业的就只有万达和新城，其他的呢，开业好久了，都还大批量在招租大有人在吧；
3、再看你最后的结论，我已经讲明白了，吾悦可以创造正的现金流。所以不存在你说的需要地产去补贴（话说，你这个补贴也没见你算贷款利息的时候打个折啊），更不会成为亏损的负资产。你用了很多错错误的假设，所以最终得到的一定是错误的结论。
新城不是一家肯定无投资价值的公司，而是难于确定的公司。龙湖和万达除了先期发展外，而且扩张也是相对稳定进行。但是新城扩张计划太快，一年几十个不可能做到谨慎。抛开地产配套利润，广场现在是微利的，将来增加广场可能大部分亏损的，一次性地产收益已经体现在股价中，未来扩张结束后广场亏损是股民从没考虑的，当然，如果继续扩张地产销售利润能覆盖广场亏损。这种公司我是归入难看懂公司一类。我是给片面乐观股民提供风险提示。
网页链接
$格力电器(SZ000651)$ $华侨城A(SZ000069)$ $金地集团(SH600383)$
从公司经营角度，一座吾悦广场的配套地产销售利润可能己收回全部吾悟建造成本，吾悦实际上“o”成本，即使将来全部亏光，公司生音也是不差的。而且只要有扩张就不断有新地产利润。
但从资本市场角度，假设几年后不再规模扩张，前期地产收益己体现报表支撑了股价，后期单独广场造血能力怎么样呢？就己你的假设讨论：
年收入9千万算，40％净利3600万。假如建造成本5亿，按去年利息6.7％计融资成本3350万，刚好不亏。我也相信现有广场可做到。可新的呢？
从地段选址角度，后来者成功概率不可能好于前面者，以公司年几十个规模，这些速度扩张的一部分肯定难以做到前面的慬慎合理，将来没有了地产补贴，长期必定是一个个单独亏损泥潭。
新城，有可能一个吾悦建设，周边配套地产利润足够抵消成本。但是配套利润是一次性的，而且被股民体现在股价中。长时间后，未来环境不适宜规模扩张后，利润大部分不能覆盖成本的综合体，亏损对股价影响考虑了吗？
不关怎么说 荣盛过去9年利润翻了11倍 估值杀了百分之95 从这个角度看 估值是由市场情绪决定的不是利润增速 价值投资 也是赌博一种 因为企业利润可以算 市场情绪你算不了 只有被市场认可企业才有高估值 不认可 业绩就是屁