| 发布于: 修改于: | 雪球 | 回复：58 | 喜欢：1 |
新城最近发行了100亿的abs，期限是20年不等，这是不是应该算短期利率，长期的应该是几百年？，差1，2个点，一个购物中心5亿成本，相差500万到1000万成本，乘上税盾也就370-750，成本，成熟后收入1个亿，并每年增长10%以上，毛利率60%以上，请问能够相差多少利润，该利润按照现金流折现公式，应该评估多少估值？
购物中心拍下的地都附带住宅用地，这些地都比平常没有购物中心的地便宜接近一半，请问会给整个购物中心项目带来多少额外的利润，购物中心旁边的房产出售价格明显高于普通地块价格，请问又会带来多少利润，这些利润是否足够建设一个购物中心，如果足够，是不是意味着购物中心的成本是0，这是不是会导致会计软件计算利润率时候出现无法计算的情况，或者会显示利润率无穷大∞。没用过会计软件的韭菜就是low。
既然占位的是一个高速发展的行业，为什么会亏损，高速发展行业是不是应该按照科技股的pe来估值
想起了茅台当时几十块钱的时候，一大堆人说茅台年轻人不喝了，公务宴请不能喝了，白酒致癌了等等，反正就是一大堆理由不买，往后看一下，现在的房产股跟茅台有着太多的相似之处，中国人不买房了吗？房住不炒会让需求没有了吗？地产板块向头部集中的趋势会变化吗？个人觉得答案是显而易见的，消费这个行业那个有房产消费更大的消费能力和热情？
请具体谈谈，借贷成本现在新城abs都是5%的利率，请具体说说龙湖，华润，万达的借贷成本低多少，会造成多少的净利率差别，如果一个购物中心成本5亿，差一个点利率成本就是500万，最终是否就能让吾悦广场亏本而龙湖天街就能盈利。
再请具体谈谈，一二线收租的钱和三四线收租的钱之间的汇率如何变化，三四线人口流出地，一二线人口流入，这样两个地区的人民币汇率会如何变化。是否应该将三四线的人民币换成一二线的人民币更合算。以及美元的零利率政策会不会影响两地的人民币汇率变化。
先期占位我认为美国的发展远早于中国，美国有购物中心时候，深圳还是个渔村，显然美国购物中心企业的占位优势更为明显，所以如果华润，万达，龙湖比吾悦广场更有占位优势，是不是同理，美国的西蒙地产比华润，龙湖，万达更有投资价值？
恳请万老师解惑，谢谢
万达几百个购物中心，亏成首富，龙湖几十个购物中心亏成地产行业市值第二，股价天天创新高，庄家太会炒作了，华润深圳购物中心年年涨租金，太没有良心了，一个深圳的购物中心收十几亿的租金让租户可怎么活啊，都怪包玉刚的女婿不好，建什么海港城，还估值数千亿，明显是泡沫，一个坏榜样，带坏了一大班国内的地产商。
是有区别，你说的是实际公司经营，但公司报表表面收益是有公允分摊减值的，每个每年约一千～二千万，未来广场个别可能达不到3600万利润。还是无法排除个别广场报表亏损。
而华侨城，是公园收入剔除融资成本和折旧减值（可看作是新城的公允分摊性质），仍然有预期利润，不需靠地产就自己造血，
万兄，有个方向考虑错了。新城与华侨城融资的钱都用来干嘛了，都用来买地了。
OK，先来个假设？新城与华侨城不买地了，把现有的地开发完，开发完后，把融资的款都还了。
新城剩144座吾悦，每个吾悦一年净利3600万，144个*3600万=52亿净利。
华侨城剩10个欢乐谷+1个华桥城+2个世界之窗+30个欢乐海岸，华侨城一年净利是多少，我测算不出来。
新城与华侨城都是零成本沉淀物业，何来还融资成本这一说。
区分在于，华侨城在一二线核心地段，有很强的护城河，但扩张慢。
新城在三四线，但在三四线也是王者，新城扩张快。
否定新城，也是在否定华侨城。
新城与华侨城都是转型的标杆！！！
好，写的很好，我也觉得新城是否能成功，持续观察五月的运营能力就行了！！特别是在每年新开三十个五月的情况下的运营能力！只要能保持稳定就有可能成功！！我个人觉得，100座是个临界点，要好好观察一下总体的运营，特别是这两年新开的