未来几年房地产股份公司发展及股价可能变化。
随着地产天花板临近，房产公司的分化不可避免，十年地产高速发展期终结于2020年。不同公司的可能发展轨迹，下面简单举例。
一，以前超能力扩张，资金借贷困难、紧张公司，如中国恒大等民营公司，在未安全着陆时遇到行业管控，未来大概率发展收缩，盈利能力持续下降。股价下调压力存在。
二，在前几年过度收缩，错失借贷扩张机会，手抱一堆低效现金，有的扩张投资无门，有的扩张受政策15％限制。如万科A等公司，未来盈利很难实际明显增长（指前膽销售盈利，下同），股价失去自我造血动力，只依赖于市场行业估值水平变化。而肓目转型的长租公寓，养猪业，很可能落得最后血本无归，价值毁灭而拖累股价。
三，前几年超快速扩张，经营现金流持续大规模流出，融资渠道畅通，融资成本低的国企地产，如华侨城A，中交地产，建发股份，保利地产，华发股份等公司。未来扩张速度虽有政策的增长限制，但由于打下了快速扩张基础，未来处于周期放缓阶段，叠加政策金融政策，更是处于受保护和受益行业壁垒。过往高借贷，高经营现金流出，反而变成了高基数保护。盈利增长速度预计持续增长几年以上。而股价方面，由于扩张放缓带来持续经营现金流入，连续几年高额经营现金流入远高于市场消费品龙头公司的经营指标，使教条主义投资者的估值体系紊乱，盲目崇拜消费类公司变成了笑话。而这类地产公司可能以比非周期性公司更平滑的非周期性特征，而受到巴菲特粉丝机构的追捧。
四，市场还存在一些民营企业，融资渠道不畅，但由于抓住了政策允许的扩张期，受益于高经营现金流出高负债的高扩张。如荣盛发展，融创中国。未来发展变数很大，超出了本人研判能力，故这里不予分析。
谈一谈最近热门话题三条红线。三条红线政策结果，就是奖励去年高扩张高负债发展的公司。是惩罚去年错失扩张良机，没有大举扩张借贷的公司，因为15％限制断了未来扩张之路。
以上分析，与现有所有地产股专家们观点几乎大大不同。这就对了，真理往往在少数人这一边。独立视觉是一个投资人的重要能力，不论这视觉是否存在偏差。
万中财经
2O2O年9月8日@今日话题 $华侨城A(SZ000069)$ $万科A(SZ000002)$ $格力电器(SZ000651)$