我理解到你把新城的拿吾悦当做勾地手段。可能很多人都认为拿商场只是为了拿便宜地，但这是错的。新城控股不但不会把吾悦作为勾地的手段，而且会大力发展吾悦广场。这个本质还是吾悦到底能不能自己创造利润？实现正向的现金流。


今年股东会的时候，管理层讲了很多住宅和吾悦的对比，内容比较多也很详细，我就不再发了，自己找吧，结论就是各种看好商场，对传统住宅开发各种不看好。以至于有投资人担心新城是不是放任传统住开业务，以后都要重商业轻住宅？你想如果商管不赚钱，管理层为什么这么上心？为什么要各种从万达挖人过来运营呢？为什么还要大力发展呢？如果只是勾地给自己留个负资产，岂不是给自己挖坑？其实我们新城的股东担心的是，越来越多的房企这两年看懂了新城的吾悦是真可以赚钱，所以有些竞争对手也来了，他们都不傻的。


俗话说，投资靠常识就行了，谁也不必谁聪明多少，但是谁也不会明显比别人傻，只有不花时间和精力去了解事物的本质罢了。当然了，如果纯粹是定性的没有定量分析，肯定不能说服你的。我们来点数据吧。不扯远，就跟着你的帖子数据讲：
1、首先说一个你的明显错误，这应该是你没有看财报，看其他人写的不好的文章吧，吾悦的建造成本怎么才5个亿呢？通常市场认为7-8个亿，我自己做个测算，大概在7.5个亿。虽然这么说可能对我不利（按你的算法需要支付更多利息，算下来要大概5K万财务费用），但是我不是来和你争论的，所以这里我要我提出来，我们应该用正确的、严谨的数据来分析；


2、吾悦的ABS利息5%左右，期限有20年这种就类似于房贷了（我只知道房贷大概，具体多少还真不清楚），利率差不多吧。你想想ABS是什么？如果亏钱能发出来吗？或者反推一下，回报至少在5%以上才能发5%的ABS吧。


3、吾悦的租金未来还会陆续增长，你也需要考虑，因为这是被验证了的，包括其他做商场的开了几十年的，到现在都还在涨租金，吾悦早期的商场怎么可能才40%，而且总的租管收入都会增长。以后随着时间的推移，利润相对于当初的投入来说会越来越好。


3、我们来看看40%是什么？净利润，对吧，什么是净利润，肯定要先扣掉财务费用才叫净利润对吧，我猜想你肯定懂，只是偏见把自己绕进去了，用扣除了利息的净利润再减一次贷款利息，这肯定不对。


4、到底这7.5个亿的投入有多少需要支付贷款的利息的部分呢？说实话我也不知道，但是我觉得就算你也会认同，吾悦的配套会赚回来一座吾悦还有剩这个结论吧？换句话说，新城的吾悦商场理论上100%是不需要贷款的，也就是没有一分钱的财务费用的对吧。你总不能在配套的这边说配套赚的钱是假钱，到商场这边又说配套赚的钱还是假钱吧？哪怕按50%算有贷款的部分按6.7%计算（虽然吾悦自己ABS5%）也只有2.5K万，每座广场至少要赚8位数啊，不可能得出你说的几百座都是亏损资产的结论。就像我拿自己的钱去做生意，你要说我自己的资金有也要算成本，我认了，毕竟存款也有利息，但是你非要说我自己的钱都要要算成贷款，而且利率要按照最高的贷款利率我还真不认。这和前面的净利润一样，又是一个错误结论了。你把吾悦广场及配套也就是商开这块单独看一个项目，假设新城只有这一个项目，你会发现什么？配套赚回来的商场，最终就是：配套卖完，不看了，商场的投入为0，没有负债，只管赚钱就行了，你看是不是？


到这里，我的解释我觉得我已经讲明白了吾悦不是你认为的负资产、不仅仅是用来勾地给自己挖坑的、以及管理层为什么看好商场还要继续扩张。至于你说的后续的商场，因为没有数据，我只能定性的和你分析：
1、前面我已经说了，2025年还有那么多座商场可以供新城挑选建设，不知道你怎么就能得出结论，后期的位置不好了，肯定会亏损的结论；


2、你说的速度太快了，我觉得比较奇怪，毕竟天花板还有距离，又能赚钱，这种赚钱的能力不仅仅是体现在你站了一个好位置、能修起来一座商场。要知道全国的商场建起来然后经营不善的多了去了，除了一二线位置非常好的，还有那些有名的品牌，你看大多数都不好，就包括一线城市位置很好的一样没人气。为什么，因为运营商场的能力才是最重要的、起决定性作用的。为什么买新城，看中的就是新城对商场运营能力的积累，这是一种可以复制的能力，就像海底捞的服务一样，其他的商场你就是做不来。你看到万达各种三四线也挺好的吧（当然某些不行），现在新城的管理就是从万达挖过来的，国内能从拿地到开业1.5年写进合同，保证满铺开业的就只有万达和新城，其他的呢，开业好久了，都还大批量在招租大有人在吧；


3、再看你最后的结论，我已经讲明白了，吾悦可以创造正的现金流。所以不存在你说的需要地产去补贴（话说，你这个补贴也没见你算贷款利息的时候打个折啊），更不会成为亏损的负资产。你用了很多错错误的假设，所以最终得到的一定是错误的结论。