11月的时候对$龙湖集团(00960)$ 进行了一些研究，当时认为10块的时候可以开始建仓，7.5-8块时可以重仓。现在估计已经快跌破8快了，重新审视了一下
估值：假设销售型地产业务停止，不断缩表降负债，且地产业务考虑净利润为零。那么27年在手天街全部建设完成后，按最保守估计商业净利润约83亿，冠寓利润约5亿，物业利润约14亿，合计净利润是102亿。目前576亿港币市值，折合RMB529亿，PE5.2，负债率约30%。这种估值在市场合理时给15PE并不过分。
会不会死：24年到期债务约230亿，这个负债相对于1700亿的销售规模压力并不大。此外今年发了两次中债增24亿，12月还独资拿了杭州下沙一块20多亿的地，部分项目合作方暴雷还不起贷款甚至自己垫钱还上。虽然资金肯定是紧张的，否则大量不合理的工抵、交房延误没法解释，但是活下来应该是没有问题的
23年净利润：半年报是80亿，年底不好判断了。一方面，龙湖一个硬伤是历史上没有计提过存货，而今年结利的项目应该主要是21年下半年和22年上半年的拿地，以及一些历史上积累下来的老库存、亏损库存。好货先结利，亏的往后放，慢慢通过新库存拉平前面的亏损，这是以前的套路。但这两年市场恶化，这套逻辑失效了。累积下来的畸形库存结构，可能使得高效的运营体系也难以为继了。但是，另外一方面，商业估值的利润调节又是一把利器，还能压榨多少出来不好说，至少目前5.5%-6%的贴现率好像还有一些空间。瞎拍脑袋预测23年净利120-180亿吧，这个预测非常宽泛，就看大股东是想甩掉历史包袱轻装上阵，还是咬牙硬挺维持高冷形象
结论：中期看：27年不考虑地产仅商业、公寓、物业净利润是102亿，目前对应PE是5.2，贵还是便宜一眼可见；短期看：死不了，但是23年净利润可能出现无法预测的下滑。因此略微修正一下11月的结论，8块时可以建仓了，再留一部分资金，可以看看港股是不是会疯狂到再次下探6块（PE3.5）
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