龙湖的击球区在哪

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11月的时候对$龙湖集团(00960)$ 进行了一些研究,当时认为10块的时候可以开始建仓,7.5-8块时可以重仓。现在估计已经快跌破8快了,重新审视了一下

估值:假设销售型地产业务停止,不断缩表降负债,且地产业务考虑净利润为零。那么27年在手天街全部建设完成后,按最保守估计商业净利润约83亿,冠寓利润约5亿,物业利润约14亿,合计净利润是102亿。目前576亿港币市值,折合RMB529亿,PE5.2,负债率约30%。这种估值在市场合理时给15PE并不过分。

会不会死:24年到期债务约230亿,这个负债相对于1700亿的销售规模压力并不大。此外今年发了两次中债增24亿,12月还独资拿了杭州下沙一块20多亿的地,部分项目合作方暴雷还不起贷款甚至自己垫钱还上。虽然资金肯定是紧张的,否则大量不合理的工抵、交房延误没法解释,但是活下来应该是没有问题的

23年净利润:半年报是80亿,年底不好判断了。一方面,龙湖一个硬伤是历史上没有计提过存货,而今年结利的项目应该主要是21年下半年和22年上半年的拿地,以及一些历史上积累下来的老库存、亏损库存。好货先结利,亏的往后放,慢慢通过新库存拉平前面的亏损,这是以前的套路。但这两年市场恶化,这套逻辑失效了。累积下来的畸形库存结构,可能使得高效的运营体系也难以为继了。但是,另外一方面,商业估值的利润调节又是一把利器,还能压榨多少出来不好说,至少目前5.5%-6%的贴现率好像还有一些空间。瞎拍脑袋预测23年净利120-180亿吧,这个预测非常宽泛,就看大股东是想甩掉历史包袱轻装上阵,还是咬牙硬挺维持高冷形象

结论:中期看:27年不考虑地产仅商业、公寓、物业净利润是102亿,目前对应PE是5.2,贵还是便宜一眼可见;短期看:死不了,但是23年净利润可能出现无法预测的下滑。因此略微修正一下11月的结论,8块时可以建仓了,再留一部分资金,可以看看港股是不是会疯狂到再次下探6块(PE3.5)

网页链接{龙湖153亿港元银团贷款全部还清 年内已多次提前偿还相关债务-中国质量新闻网 (cqn.com.cn)}

网页链接{龙湖集团:风险机遇并存,投资价值渐显 随着龙湖市值越来越低,投资价值似乎已经凸显。作为曾经的龙湖员工,虽然在职期间过的较为艰苦,但是内心还是认为,从股东角度来... - 雪球 (xueqiu.com)}

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住开利润为零?太乐观了吧?如果手里拿的地跌价20%的话要计提多少亏损想过了吗。

这个公司我一直都怀疑它有雷。

龙湖

01-20 07:54

利润估得都不准

01-19 17:59

极端形势下所有估值无效有可能清零,不建议下注。

比新城发展便宜就买,3元吧