绝情小菜

讨论

年报的债券章节有涵盖大部分海外债。新城海外债一共还剩6笔，2024年8月2.5亿，2024年12月4.5亿；2025年两笔，各3亿；2026年一笔4.04亿美金。其中，4.5+3+4.04在年报应付债券部分有描述；2024年8月2.5亿和2025年3亿，一共5.5亿美金是新城发展借的，控股的年报未包含。

讨论

回复@女娲后人s: 印象中保利在21年非一线中心区拿地也是拿到手软。//@女娲后人s:回复@小卖部老板:保利21年拿的市中心土地，卖的快价格坚挺，1年卖完2年交付，所以21年拿的地23年底前已经交付，24年交付的已经是22年拿的便宜地。万科买的郊区地，卖的慢价格疲软，所以现在还在结算21年买的高价地。...

讨论

690是竣工面积，886是交付，主要差异应该是现房吧。

讨论

回复@骄傲的倔强: 埋伏了点，不多。这种类似打新股，属于中了打个牙祭，不中就放着等。指望发财还是算了，不适合。//@骄傲的倔强:[该内容已被作者删除]

讨论

回复@骄傲的倔强: 前几年毕竟还有不少事情可以做。但23年财报显示还掉最后的5亿贷款，这么干净今年还是第一年。而且剩下湖南的项目也是收尾状态，管理人员的主要精力已经转移到母公司旗下另一个康养类公司了。//@骄傲的倔强:[该内容已被作者删除]

讨论

回复@海纳百川MY: 虽然不赚钱，但当前在建还有不少土地款和建安成本在房子卖掉后可以拿回。公司这几年经营现金流都是正的，就是在不断回收这部分资金。资金压力其实主要来自于现金流，目前看，当前的现金流反而应该是过去两年最好的状态，后续交付压力越小，在手吾悦租金提供的现金流优势越大。所...

讨论

建安支出是全部在建的支出，而并非只是竣工项目支出。从历史各大V测算看，新城平均建安成本应该大致在3500每平米左右

讨论

今年看点就是壳资源兑现。搞这么干净，不信能拖太久

讨论

回复@女娲后人s: 关键是两个多月前都是30-40元价格，拿到现在卖掉已经300%收益了。这两个多月发生了什么，两个多月前都认知错了么//@女娲后人s:回复@配置博弈:没有问题么？到期拿回本金和当年利息，前一个拿一个月就有6%收益，后者拿5个月有16%的利息，前几年谁说利息超过6%就是那啥。

讨论

回复@Belly0729: 谢谢//@Belly0729:回复@绝情小菜:财务费用，但是不是利息支出的细项里

讨论

回复@Belly0729: 中收费用在报表中归类到哪里了？管理费用？还是直接放到销售成本里面了？//@Belly0729:回复@超级鹿鼎公:1.今年融资大环境比去年好太多，去年是地狱难度，看看今年融资利率利率披露多少。2.很多中收费用没有算作融资利息支出。3.回购退地好像没有。为了防止退地挖一边铲子倒好像是...

讨论

回复@了凡和尚: 你资产给减了近1000亿，负债是一点不少啊。资产端其他应收款和其他流动资产，在建工程固定资产，长期股权投资绝大部分资产都是可回收或者应计入存货的。新城的报表资产压的还是很实在的，没必要全部忽略掉，否则很容易低估。//@了凡和尚:回复@超级鹿鼎公:新城土地存货和在运营的商...

讨论

貌似是自2022年以来，第一次月销售均价同比上涨吧。

讨论

回复@做人要厚道1974: 我估计有息负债减少主要是下半年的事情。上半年估计看点在筹资性现金流止跌回升和融资成本的进一步下降。如果运气好，净利润大幅增长。//@做人要厚道1974:回复@遗笑忘泪:没啥期待，乐观一点的话，表内有息能降到550以下

讨论

回复@赢一半输一半: 嗯，数据源不同会有较大误差//@赢一半输一半:回复@绝情小菜:1-5月是用的新城公司的公告数据，6月份是中指。

讨论

你都是克尔瑞数据，还是中指数据？两个数据源的数据是有出入的。

讨论

虽然新城控股欠发展几十亿，但也让发展比控股多借了7.5亿美金的美元债。里外里发展也就是比控股多10来亿人民币卖影院的钱。

讨论

回复@Belly0729: 是这样。但你说的和负债是否需要以及多少占比没关系，负债需要与否及占比最终取决于企业是否能获得最大的利润回报。新城当前是资产负债表修复阶段，还有部分需置换的信用债、不少高息负债及积压的供应商款；前者需要抵押置换，后者需要置换为低息及长久期负债，供应商款尽量从经营...

讨论

回复@Belly0729: 企业没有杠杆，资本效率太低，肯定是负债降到合理位置就不会再降低了。除非市场借贷利率反转向上才有继续降低负债的动力。//@Belly0729:回复@往长远看:5-8年；亦或者，压根就没想过还本。

讨论

这个详细说起来就一言难尽了。可以翻一下2020年左右的帖子，很多分析新城这块的成本。总体来说，就是毛利70%左右，剩下大头是租金收入12%的房产税，25%的所得税，净利润差不多是营收的40%。至于护城河，其实本身也是每人有每人的看法，总体上就是目前节点重新按新城的玩法做起来是不可能的了，至少...