成长性这个东西,要看时间跨度,比如成都太古里,勾地可能2007年左右就开始了,拿地到2010年,第一期开业到2014年底,到成熟,那都2018和2019年了,租金到9-10亿,熙地港这种,培育期还更长。 你自己把现在太古勾地的项目,叠加到太古的存量业务上,算一下不就知道成长性了么,即使全部成功,从10年尺度看,成长性也没多少呀。
我说过了,做商业地产,想成长性高,在内地必须商住一体化勾地,住宅短期提供利润和现金流,后边滚动商业,这才能高增长。
太古也是一样的道理,业务基础就不小了,后续的项目,做的好,也就是在这个基础上的增长,加上开发节奏慢,增速不会有多快,假如能看得上股息,收息是可以的,长期增长,一定得设个低值,不能太乐观。
我没细跟太古的财报,太古近期最大的变化,应该是卖香港资产,加仓内地,但我记得最大投资,还是北京熙地港后续开发,我不理解为啥重仓这个,而且开发成本不低。
上海张园和广州项目,我理解是轻资产,张园估计太古都不出钱,就是帮政府操盘,原因我估计是,相信太古在低容积率项目开发的经验和实力。
太古里这个品牌,已经是低容积率的半开放街区最好的品牌,其它开发商做不过太古,加上南京西路现在奢侈品购买力非常强,都被恒隆一个5万方的项目吃掉了,不太正常,兴业太古没做起来,太古也需要在南京西路做一个标杆出来,这样合作诉求充足。
在低容积率这个市场,有些绝版地皮,政府目标就是和太古合作,但是这种城市更新比较麻烦,节奏也很慢,指望这个,肯定没速度,太古也是那种不着急的企业,我觉得别指望它业绩高增速。
成长性这个东西,要看时间跨度,比如成都太古里,勾地可能2007年左右就开始了,拿地到2010年,第一期开业到2014年底,到成熟,那都2018和2019年了,租金到9-10亿,熙地港这种,培育期还更长。 你自己把现在太古勾地的项目,叠加到太古的存量业务上,算一下不就知道成长性了么,即使全部成功,从10年尺度看,成长性也没多少呀。
我说过了,做商业地产,想成长性高,在内地必须商住一体化勾地,住宅短期提供利润和现金流,后边滚动商业,这才能高增长。
你自己看看太古都多少年没拿地了,西安项目沟通都几年了,到现在都没法摘地,太古当然有实力,运营水平没有问题,但拿不到地,也是现实问题呀,都是意向,没有真拿呗,我给你说,太古勾过的地多了去了,比如杭州武林门有块地,本来太古就想做商场,后来盖了住宅了,你只是看到了一个可能的市场机会,到落实,这里边跨度大了去了。
收租面积都是有限的,靠的是平效提升,平效的提升空间很有限,能跟上通胀就很好了,这是行业特性,你发的图,项目处于成长期的,就会销售增速快,实际租金可能不是这个增速,太古起租很高,会提前透支这个增速,另外,奢侈品付租,各种原因,会低于增速。
感觉太古在大陆的购物中心的租金增加速度还是相当令人满意。然而因为大陆的购物中心的租金占据整个公司的租金的份额比较小,所以大陆分部迅速增加,对整个公司租金的增加并没有显示出威力。
然而,太古在大陆的购物中心数量在逐渐增加,例如前滩、广州第二座太古、张园,甚至西安小雁塔,都是太古这几年新开张或者即将开张购物中心。所以感觉未来五年大陆购物中心的租金再增加一倍半似乎也不是不可能。
#缘富读太古地产#
增长无潜力,分红心不甘。
行业领袖者,非其而有谁?
$太古地产(01972)$ 老牌英资企业,步子慢、工艺精,确实在国内有太好的口碑。
但是如果通过港股通买的话,分红水平没有优势。
我将太古中大陆零售部分的数据整理出来,(2021年数据用2021年半年报乘以2)感觉增长幅度还是相当令人满意。而且,按照目前太古在大陆中购物中心的增加,似乎整体在加速。当然也存在失败的可能。我认为兴业太古汇不是失败,尽管也称不上成功,或许用普通描述比较准确?