我觉得太古地产没有什么成长潜力，这种成熟期收租公司，增长不会快，相对快一点的，可能是嘉里建设。 香港收租的公司很多，优质的比如新鸿基地产，长期分红优秀的比如恒基地产，都有几十年的分红记录，但成长性普遍都很一般，因为业务基数本身都挺大了，说实话，新鸿基地产收租业务这些年增长很不错，后续潜力也不小，净租金已经到了200亿的级别，市值也没多大变化，因为体量本身就是成长的门槛，你要成长一倍，再出200亿的租金，是很难的，因为投资目标是死守一线和标杆二线城市，那空间就没多大。
    太古也是一样的道理，业务基础就不小了，后续的项目，做的好，也就是在这个基础上的增长，加上开发节奏慢，增速不会有多快，假如能看得上股息，收息是可以的，长期增长，一定得设个低值，不能太乐观。
    我没细跟太古的财报，太古近期最大的变化，应该是卖香港资产，加仓内地，但我记得最大投资，还是北京熙地港后续开发，我不理解为啥重仓这个，而且开发成本不低。
   上海张园和广州项目，我理解是轻资产，张园估计太古都不出钱，就是帮政府操盘，原因我估计是，相信太古在低容积率项目开发的经验和实力。
    太古里这个品牌，已经是低容积率的半开放街区最好的品牌，其它开发商做不过太古，加上南京西路现在奢侈品购买力非常强，都被恒隆一个5万方的项目吃掉了，不太正常，兴业太古没做起来，太古也需要在南京西路做一个标杆出来，这样合作诉求充足。
    在低容积率这个市场，有些绝版地皮，政府目标就是和太古合作，但是这种城市更新比较麻烦，节奏也很慢，指望这个，肯定没速度，太古也是那种不着急的企业，我觉得别指望它业绩高增速。

看看有息净负债率接近0，在规模不小的基础上追求高增长是不可能的。

好项目不常有，投一堆低效资产是价值毁灭。目前5%股息率，而且具有极高质量的资产和负债表，股息基本接近永续。

疫情后通关带来酒店和香港业务恢复，起码提振15%利润，叠加每年内生成长5%，风险回报率非常不错。

北京、上海、广州三地政府的合作表明太古在国内政治正确，长期安全得到保障。