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说明一条开业后的吾悦广场相对投资成本升值了，600亿升值一倍至1200亿，租金收入所决定，资产评估值约为租金收入的10倍, 这体现了双轮驱动的优势；只有土储的房企，只会减值不会升值，减值是地价买贵了，预期售价会低于成本价的情况计提减值，房价跌25%,只是毛利降低或没有，只要地价便宜并不一定得减值，房价下行一来降低房企的利润，二来也带来减值压力，所以那些拍地时拼命高价买地的房企亏死也活该，减值的越多越凶说明地价拿高的比例越大，这是行业的害群之马，推高房价的祸首
不是，单个综合体的平均租金估值比和总数对不上，楼主不找找问题在哪？轻资产租金占比明显远不到50%
1，计提是因为售价低于成本，就算你真盯着一个房子降价25%，那也是原先由赚钱X%变为亏Y%，里面再考虑扣除税盾大力减费等各种因素。而不是需要计提25%。
2，公司这些年公允价值重估的加总数据很容易就可以得到，平均一个10万平米的商场拿地+建筑成本这些年也早有定论。你一方面说公允价值比应该是10倍，那就是1200亿投资性房地产相对于120亿的租金，其实跟实际110亿也相差不大。一方面又说1200亿是虚高了一倍，实际开发成本只有600亿。这个我是否应该理解为你在夸新城吾悦白嫖的不少所以导致真实沉淀金额其实大打折扣？
今年大概110亿租金，对应1100亿的广场，有啥问题？好奇怪的。
新城很多拿地价8000左右 江苏很多地块都是这个价拿的 平均卖价12000-14000
而你所说的跌幅25%是二手房价格 很多都是从20000-25000往下跌 即使14000往下跌25%也有10500 新城也只是微亏而已 按5%计提应该很充分了。
注意 目前房价下跌只是抹去15-21年涨幅的末端，差不多是19-21这段的涨幅 对很多开发商来讲 产品卖不出去才是最可怕的 其次是利息支出 房价跌幅是次要的
至于公允价值 我觉得只有需要比较个股历史pb和比较行业pb
既然说估值是租金10倍，那就直接1000亿就完事了，咋又整个600亿，现在租金就是100亿。而且你非得拆开来算1亿租金，什么只有一家也是错的
23年年底，至少再计提50亿存货，这个没办法，行业总体下行，存货偏多，剔除掉一些无效的土储，现在这些项目至少还可以卖三年。大概到25年才会重新开始小规模拿地，
我家里有一间铺子，持有收租20年多了。当年最早的时候，一年收2万，市价卖30万。2020开始可以收十万一年租了，挂牌可以卖200w。现在这个铺子到底值30w？200w？或者我心里给他估个120w？
一年100亿租金，按你说的公允价值=10倍租金，那就是1000亿，实际1200亿，哪里虚高了600亿？？
这么多年，真是沉淀600亿成本，按通胀公允提升一倍算少的了