保利23年年报阅读

昨天熬夜看完保利年报，并整理了各种数据，现在闲下来写点自己的看法(纯韭菜观点）。

一:先谈谈个人认为不太好的方面吧。

1，母公司账面资金不多。在现在这个市场，母公司300亿都不嫌多。100多亿，怎么也不是让人放心的。谁能保证市场很快就回暖了？只能说短期内保利的融资是无忧的，可以持续借新还旧。继续低迷下去，持续时间长了就不好说了，央企也不能就有恃无恐了，也得看国家的决心。还是尽量多一些吧。现金短债比1.28，不算是让人高枕无忧的数据，好在保利年报披露可以用各种方法回笼资金，提取监管资金(大概率是保函置换），这算是央企独特优势吧。

2，还有是保利的年报披露，储备土储7790万平。在建和未开发却高达1.8亿平，总建面减去已竣工是1.4亿平，已售未结面积不披露。这些数据各种口径，不管采取哪种口径，怎么都不对不上，黑箱子啊。项目表里只有在建和拟开发，没有储备项目，万科的报表这块披露的就非常翔实。项目表后的表述让人的感觉项目明细表的项目跟前面说的储备土储是两种东西。看不懂。存货里边在建和拟开发的金额部分，汇总到一起，无法得知在建工程大概的投资额和总体进度，也是黑箱子。这块有没有人理解比较透彻的，请教。

记得前段时间看中金的研报说的保利土储是1.4亿平左右，反正跟保利自己披露的就是对不上。这也是保利非常难懂的地方，土储是个谜。

但哪怕是以保利的披露为准，存量(22年之前的地)高达6608万平，占比85%，这也是非常大的包袱了。而实际上可能更多(按照中金研报，那存量1.2亿平，比万科多一倍，万科大概是5670万平，包含旧改)

3，现房存货1661亿。这现房存货房企第一了吧，怎么处理？疯狂打折?保利最近在广州、佛山还有东莞的折扣是很厉害的。需要计提多少损失?

4，保利筹资性现金流流出-499.6亿，有息负债减少，今年拍地看似是运气不好，其实是公司拍地意愿明显下降了，保利也开始缩表降杠杆了。

5，应付账款增加，保利也要遇到竣工高峰和交付洪峰了。新开工面积大幅下降，也是保持现金流的一种打法。

6，销售回款比上在建投资(按照成本大概估算），回款率53%，和万科一模一样。万科前年就是这个水平了。两家这两年都没有刻意通过减少开工，减少在建来降低现金流出。看看新城，它的回款率接近99%，新城和龙湖比较鸡贼，尽量不开工，不大规模推盘，都是开一点，卖一点，清栋了再继续开，所以销售额下降非常多，但现金流会好一些。目前现在形式比人强，估计万保两家今年都会学习龙湖和新城的打法，大量减少开工，哪怕已开工楼盘，也是开一栋，推一栋，清一栋，再开一栋(保交楼啊，没办法，去化不足也得保交楼就是消耗企业现金），活下去才能活的好。虽然一直看不上新城(主要是新城脑残粉比较多，恨乌及屋)，但新城能撑到现在也是令人佩服的，不管是因祸得福还是其他，至少公司在某些方面应对非常好。如果今年市场继续低迷下去，新城今年公开市场估计会爆，没现金了(个人观点）。

7，保利计提了50亿，从20年开始，万科计提了200亿，保利才计提了117亿，保利土储可是比万科多很多的，别忘了万科20年和21年销售额可是远大于保利(多卖了3000亿)。按说18年(大部分城市2018年房价就到顶了）之后拿的地保利要比万科亏损的要多一些。这样的计提是否充分合理?

二:下边是看到的个人认为比较重要的好的方面。

1，保利拿地首开缩短到了5.2个月，万科是4个月，绿城不到4个月，这个周转速度还是有提高的空间。保利从16年开始大力加杠杆，而且纯住开，造成存量地多的原因就是企业效率慢，以前拿地到交房周期在4年多，而其他房企基本是三年。现在有进步，但还可以继续提升。

2，拿地权益比例提高到了83%，这在行业下行期绝对是好事，可以有效降低经营杠杆和财务杠杆，主动权高很多。万科和金地就是被动由经营杠杆变成财务杠杆，流失了大量现金的，万科应收高达2548亿(旧改和广信资产包大概占了400亿，大部分是合营公司)。

3，融资成本降至3.56%，新增融资额1371亿，成本3.14%，央企独一无二的优势。美元债已经还完了，剔除了两家不听话的国际评级机构。以后评级影响微乎其微。

4，2022年之前的存货销售了2575亿，均价1.56万/平。22年之后的地销售1647亿，均价2.2万/平。保利也在开始大力去化历史负担了，这对于长期来说非常好，就是去化率差了点，这么大量的在建，推盘比万科要多很多，但是去化率不及万科。作为央企在这个时候买房人是信心比价足的，保利可以利用这个优势加紧去化，短期亏了也没事，回收现金，卸掉包袱为未来做准备。

三，总结

整体来说，有好有坏，不做过多评价。现在地产其实已经不是看投资价值了，因为房价下跌，存货下跌，已经没有估值的锚了。现在基本上都是博弈，看企业能不能活下来，活下来，才有未来。这种房地产政策下，纯住开的企业，未来不如有经营性业务的企业。

四:上一组自己统计的数据。

保利是16年开始大规模加杠杆的，保利16年到23年，拿地面积20175万平米，销售面积21611万平米，销售额33032亿。经营现金流是1028.5亿，近10年是1004.2亿。

万科16年到23年，拿地面积23489万平米，销售28080.9万平米，销售额42573.5亿。万科比保利多卖了9541亿，多去化了3150万平米库存。经营现金流是2651.6亿，近10年是3248.5亿。

番外篇:

总有万科的投资者问我关于万科的看法。看到今天某朱姓大V(以前各种吹融创，从来不去看企业，就是夸夸其他，谈宏观的，还错的离谱），说保利有分红，才是地产的表率，万科已经卖资产了，不行了。

那万科的投资者可以顺着这个酒姓地产大V的回答顺着想一下，万科卖出普洛斯股权和部分经营性资产后，不管是流动性，财务指标，经营指标等各方面跟保利有什么不同，就知道答案了。我是认为保利能扛到后边，万科基本上心里就有数了。

目前本人保利持仓4万股(亏损12%深度套牢中)，万科港股持仓1万8千股(万科持仓6年巨亏中)。当做教训了，目前没有改变持仓的计划了。

如果没有持仓地产的人，不建议买地产，复苏看不到迹象，生意模式极差(尤其是住开，两头受限，周转变慢，毛利率低，盈利有限，资本积累困难，亏损自负），即使市场复苏，资产负债表修复需要时间。

$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$