暮雨眠2023-02-15 20:50地产从现金流上来考虑,确实是个二流的生意,但是也不能否认万科不是一家优秀的公司,上市股价涨了一千多倍,净利润从2600万也涨了一千多倍。我认为融资并不能否定好坏,要看融资来的钱是不是产生了远超社会平均收益率的回报,从万科历史来看,是做到了,但是也是得益于中国房地产的大发展。后续融资无法做到远超社会平均收益率的回报时,我认为万科也会收紧资本支出了,变成一个类似加工土地的制造业公司的,但是那时的增长率肯定要下来了。这也是一个趋势,目前我持有万科主要还是因为虽然是二流生意,但是胜在便宜,股市要超额收益就是需要预期差。一点浅见。
点一2023-02-17 13:21很好的整理。
就把地产当做资源股,现在民营采矿企业倒闭殆尽,正是万科等优质企业你是扩张的机会。
地产悲观论者只看到需求侧萎缩,没看到供给侧萎缩更快。
unite_zhao2023-02-17 10:51您的作业,特别点赞,我补充下:
5)经粗略统计,历史上万科的9次股权类融资,价格从未低于过净资产。而郁亮和祝九胜,那么聪明,还有深圳国资监管,外加一大票员工,相信不会是个SB的决定。换个角度,配股融资方案完全通过,而市场价格依然低于账面净资产,按下暂停键,不就得啦嘛。
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挺长时间啦,我没看到过如此好的文章:摆事实,讲道理。我试着补充如下:
1)万科的生意模式,开发即售业务,就是个很需要“本金”的生意,加杠杆更需要本金,高速增长更需要本金,股权类融资不可避免。
2)1991年至今,累计股权类融资大概是329亿+150亿=479亿,必须要将万科h融资纳入统计。1991年至今,累计分红大概1062亿,2022年按113亿估算。累计分红/累计股权融资=2倍,这个生意,经营得不错,好学生,问题不大吧。
3)就资本市场与土地市场的最佳玩法:在资本市场高潮期,以远高于账面净资产的价格,印刷股票,卖出资产,获得现金。然后,保持好定力,在土地市场低迷期,买入低成本而优质的土地(原材料)。
4)回顾历史,在这方面,万科好像就从来没有太成功过,特别是:2006-2007年和2019-2020年。不过,也不能要求太高,郁亮不是陈启宗。
我又哪里能知道:这一次是否会成功的玩一把?但我知道的是:我买的便宜,比合伙人都低很多,即使不成功,我也没太多担心的。
$万科A(SZ000002)$ $龙湖集团(00960)$ $华润置地(01109)$
很好的整理。
就把地产当做资源股,现在民营采矿企业倒闭殆尽,正是万科等优质企业你是扩张的机会。
地产悲观论者只看到需求侧萎缩,没看到供给侧萎缩更快。
150亿增发,短期利空,长期利好。但从跟上来说,从商业模式的角度来说,上市这么多年了,还需要从市场融资,说明生意还是需要不断的资本投入,不能用自己的现金流来解决问题。
今时不同往日,我记得有个访谈黄奇帆说如果现在还认为只要政府政策刺激房产商调整行为方式又能回到过去的蒸蒸日上,还以为我们16亿平米建设量还能到20亿的,那都是脑子进水了(原话)
感谢分享🙏算是站在万科角度的房地产小简史了。对于了解中国房地产,没有什么比万科上市30多年的公开财报更好的材料了,这也算是入门导读啦
现在的形势和前几次有什么不同?没有理性分析就是靠摆事实。看到最后一句很恶心, 没有理由,硬要拿出一个理由。
那时候王石的老丈人是谁?!后来老丈人下来了 直接离婚找了个年轻小姑娘。万科换了郁亮 股价还是原地不动那。。。比如正泰老板和原配离婚 取了个中央大佬的侄女 正泰马上从小镇2W多家企业里面唯一起飞的 。小镇上市公司A股就有10多家 规模企业营业收入上亿也有800多家 为何就唯一正泰能起飞 市值上千亿 其他规模原先比他大的人民电器还要政府救 同级别的德力西也贱卖50亿给德国 。。 还是老婆背景最重要。。京东名字的京为何在前面。。要怪就怪于亮老婆不是副国级的女儿。