（周末看到亿翰陈总在华创路演的演讲，觉得受益匪浅。陈总将房地产市场分成两个部分，一边是B2C，也就是房子卖给消费者；另一边是B2G，就是和政府发生关系的这一侧，政府未来会加深对房地产企业在政府端的渗透。）
下面讲讲自己的理解。
目前地产已经慢慢来到B2G时代，基于以下三个特点：
1、土地制度没有发生变化，土地依然把握在政府手上；
2、土地财政的本质没有发生变化，财税改革没有突破性进展；
3、城镇化进程进入后半段，增量市场增速减慢，存量市场未成气候，政府对于经营城市的持续性要进行下一阶段的设计和摸索；
上面三个特点用大白话说就是：目前卖地仍然是政府最重要的财政来源，但是现在土地比以前要矜贵了，所以开发商以后要拿地请留下产业配套，保证我未来有后续的财政收入。
为什么招拍挂地越来越贵的年头，这两年众多的小镇、产业园能够大规模拿那么多？原因正是政府要保证后续有足够的财税收入，维持城市的运营发展。招拍挂的净住宅土地也有，但现在你拿得到很多都算不过来账；但如果你有货真价实的产业落地，再多的土地我也能给你。而且跟2C时代不同的是，现在政府在产业配套方面会有极大的参与度，会对企业各个方面的配套都有很仔细的考核指导。在这个过程房地产企业就不能像以前一样，先卖了住宅，其他时候以后慢慢拖着做，现在政府很精明。最近很明显的一个就是融创收购万达的文旅城，政府对于融创文旅自持项目的落地非常重视。
这就是政府现在的思路，也是房地产开发商对未来思考一个非常重要的点。要理解行业的变化，理解政府的需求。其实这和我之前在《地产股微观思考框架》中提到的护城河是十分相似的：融创大规模拿文旅是落地文旅产业，金茂可以配套中化集团的产业和自身的写字楼酒店，新城可以给三四线城市配套一个极好的商业中心。此外还有不少先行者，恒大的童世界，万科的物流、商业板块，佳兆业的生物、互联网子公司等等。
这些公司都是率先感受到了政府的需求变化，开始谋求转型、升级自己的战略执行，是房地产下半场的先行者。虽说先行者有其劣势，可能会在变革中失败，导致错过机会；后发者可以模仿成功者的经验，一路不用试错地追赶。
但我觉得目前先发优势是更加明显的，最核心的原因就是土地资源是有限的，大都市圈的格局目前是不可逆的。举个例子，为什么华夏幸福就算资金链开发不过来那么多产业新城，也要先签下来？因为环核心城市适合做新城的区位就是那么点，先占了坑，别人就进不来，就算进来了位置也没有我的好。缩小到一个城市也一样，核心城市当下看来适合开发特定新区的地方，可能也就是某些位置，只要先落地好协议，将片区的土地纳入囊中，那就是最大的优势。只要房企没有转型中在破产，一旦缓过气来，这些黄金位置未来一定会实现其价值。
在我看来房地产的雪坡还很长，但后面雪厚薄的分布却不均匀，不再像以前一样放眼看去都那么厚。投资者要在未来滚出大大的雪球，就要找对那些已经对行业、政府的变化理解深刻并且有自己独特资源（护城河）的企业。
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