$万科A(SZ000002)$ 万科21年一季报一出，看到毛利率大幅下降，不少同学内心很慌，担心21年全年及以后都会是这个恶化趋势。
同时，另有部分同学基于万科的历史拿地趋势，进行了一些分析，觉得21年万科毛利率会比较明显的反弹（主要是被17年的高价地误导了）。
我觉得前者偏悲观，而后者偏乐观了。
下表是对万科近几年的拿地，销售和结算的数据统计。同时为了直观点，用了个粗略的公式大概估算了一下当年结算的土地成本，这个公式肯定不精确，但毛估估可参考。
估算公式如下(这个公式基于对 $中国海外宏洋集团(00081)$ 楼盘统计的一个大概推演，详见 网页链接)：
当年结算的楼盘土地成本 ~= 2年前购买的地占10% + 3年前的地占35% + 4年前的地占25% + 5年前的地占20%+6年前的地占10%
$万科A(SZ000002)$的土地成本从16年跳升，后面几年基本上都是6千5左右，但17-20年的销售价格增幅相比较少，这意味着毛利率下降不可避免。由于16年前的便宜土地会平滑16年土地成本跳升的影响，所以在最终结算利润率上，后面几年的毛利也是一个逐步下降的过程。比如从19开始毛利缓慢下降（因为16年之后的高价地结算比例起来了），到20年和21年，以前的便宜土地占比很小，其结算毛利率的影响就更加明显些。基于大概的估算，21年万科的结算毛利率跟20年相比正负两个点之内，所以21年的结算毛利率应该不会像一季报大幅滑落，也不会相比20年明显反弹。
房地产由于销售跟结算的错配（2-3年），意味着未来1-2年的业绩基本上是锅里的肉了，只要报表上没有太多猫腻，对于结果基本上没太大变数。投资市场对地产行业的投票，主要还是看销售情况和趋势，今年虽然政策各种打压， 但地产的销售也还过得去，如此对于这个价格的万科真没必要太悲观，论活下去的能力，估计万科Top3完全没问题吧。未来毛利是否能反弹？主要依赖于21年及之后的销售价格能否起来，如果销售价格没变化，那么按照以前的拿地成本，22年的毛利率会继续有小幅承压。
仅当一乐，钱包自己负责。