很多同学都知道房企从拿地到销售，再到结算有一个大概的几年跨度。比如从拿地到销售，大概1-3年，从销售到结算大概1-2年。如此大家在估计当年销售楼盘的土地成本的时候，会习惯的线性往前面推移几年，这个在每年土地成本变化比较大的时候，得出的结果偏差就会比较大，因为不少地是分期开发，很难都这么精确的对应起来的。
宏洋由于规模不大，同时年报披露信息也比较多，基于近几年销售/结算楼盘对应的土地年份做了个分布统计，以便对每年销售/结算楼盘的大概分布心里有个大概了解。
1. 销售对应拿地年份分布
比如2020年，宏洋报表可跟踪的销售面积共4,632,437平米，其销售楼盘面积对应的各年份拿地占比分别为（2020：13.27%，2019：34.9%，2018：22.44%，2017：15.22%，2016：11.61%，....），总体上可以发现宏洋的周转效率还是很不错的。
2. 结算对应拿地年份分布
3.简单结论
无论是当年的销售还是结算，并不是由前面某一年的土地决定的，而是近几年的土地各占一定比例，所以对成本趋势判断需要考虑近几年的拿地。基本上当年销售的50%-60%是1-2年前拿的地，当年结算的50-60%是3-4年前拿的地。
以两个企业为例：
$万科A(SZ000002)$，从16年地价跳升，后面基本上都是6千5左右，但17-20年的销售价格增加较少，这意味着毛利率下降不可避免。因为16年前的便宜土地会平滑这个影响，所以在最终结算利润率，其毛利不是突降过程。万科毛利从19开始缓慢下降（因为16年之后的高价地结算比例起来了），到20年和21年，以前的便宜土地占比很小，其结算毛利率的影响就更加明显些。万科后面毛利率能否反弹？需要看21年销售价格能否起来，如果销售价格没变化，那么22年的毛利率会继续有小幅承压。
$中国海外宏洋集团(00081)$ 总体上地价从17年有一个跳升，销售均价从17年也是一个跳升，并且后面几年销售均价保持了相对好点的上涨趋势，如此对毛利率的影响相比万科就要小些，特别是2020年，销售均价有一个不错的升幅。
