| 发布于: 修改于: | 雪球 | 回复：48 | 喜欢：38 |
囤地的大部分利润交了税，这个是当然的，我早就知道，而且国内地产商为啥不囤地也是这个原因。
但问题是，就算大部分利润交了税，国家吃肉自己喝汤，也比抢地王或是去山清水秀踏雪寻梅的城市远郊搞城市综合体、产业运营、城市运营、综合商贸、文旅之类的强啊。假如你有个女儿，两个生意男的可以嫁，前者老实巴交赚些辛苦钱，有机会就赚一些，没机会宁愿休息，拿钱改善生活也不乱折腾。后者闲不下来，明明市场不好，为了让自己请的员工发工资，也要折腾各种高风险项目。你希望她嫁给谁？
那为啥明知道抢地王会减值，远郊房子不好卖不好租也要去搞呢？因为他们都要养团队啊，那么一大帮人要吃喝拉撒，没有项目做，怎么发工资，怎么拿回扣捞油水？尤其是国企，上级领导要的是市场地位和规模，利润有啥用，每股归母净资产增长有啥用？能进上级领导的腰包么？企业高管要的是完成领导定下的市场地位和规模目标，这样自己可以升官发财。底下的员工当然是关心自己的工资多少奖金多少，谁去关心企业每股归母净资产？通过市场上买入股票的小股东，很大一部分懒得看财报，看几个低水平大v写的文章就以为自己做了研究，可能根本没有关心过每股归母净资产，少数知道这个指标也关心的，根本没有话语权，董事会又没席位，跟管理层建议人家当你放p。只能自己选择买不买而已。
还有，每股归母净资产除了数字，资产质量也很重要。如果资产是$汤臣集团(00258)$ 那种每平米7000元的上海好地段的土地（目前房价至少6万一平米），或是$达力集团(00029)$ 那种每平米几千元的深圳蛇口东角头土地（目前房价十多万一平米），或是$震雄集团(00057)$ 那样有成本几十元的55万平米的深圳土地，那就非常值钱，资产严重低估，买入后慢慢等着时间变成金钱。
假如像一些喜欢高价抢地王的公司那样很多都是面粉贵过面包的土地，或是像华夏幸福等公司打着各种什么产业运营、城市运营、综合商贸运营、城市新城、文旅等等名号，在山清水秀踏雪寻梅的二三四线城市远郊的土地，盖好房子有可能卖不动也租不出去，那好一些就资产减值，差一些就根本无法变现债务违约。如果不幸再是在某些低水平野生大v的吹嘘下在股价高位买入的，那可能就会给投资者造成永久损失了。
是，要加回分红。而且分红比每股净资产成长更重要，一是在地产股普遍破净的情况下分红可以进一步降低估值，二是证明公司现金流没问题，三是股东可以获得来自公司的回报而非靠交易对手之间互相博弈赚钱。
其实，囤地没你想的那么好，以你说的达力为例，蛇口项目估值去掉土增税、企业所得税，大概也就剩下30%，分到股东，还得去掉20%，剩24%。如果项目融资不是项目公司而是母公司，那么这部分利息还进不了项目作为土征税抵扣项。利润率更少。说到底，地产没有杠杠的话没办法玩，ROA也就3-5%。想像香港是不可能的，因为他们没有土征税，囤地越久越香！当然，杠杠也不是越大越好，得把握个度。这行业，是一个加速出清的阶段。
哈哈，是的，要是地产铁粉去年的时候就认真看了他们两位高人的文章，并仔细思考是否是对的，而非因为自己重仓就拉黑对自己不利的观点，那可以少损失不少钱。
去年内房大跌，我本来也想抄底的（当然不是抄这两个大v评论的个股），结果看了他们的逻辑，觉得他们说的是事实。忍住不碰，少损失了不少钱，所以要由衷的谢谢他们。
明股实债的又一个案例：中梁地产。
网页链接
地产股的真实负债水平远高于自己披露的数字。
$中国金茂(00817)$ $中国奥园(03883)$ $中国恒大(03333)$
$中国奥园(03883)$ 2.19-（6.86-5.69+0.55）=0.47（奥园2019到2020净资产的差额）
2.19-0.47=1.72（奥园真实每股收益）
即使是1.72元的每股收益，也是极低估。