其实，囤地没你想的那么好，以你说的达力为例，蛇口项目估值去掉土增税、企业所得税，大概也就剩下30%，分到股东，还得去掉20%，剩24%。如果项目融资不是项目公司而是母公司，那么这部分利息还进不了项目作为土征税抵扣项。利润率更少。说到底，地产没有杠杠的话没办法玩，ROA也就3-5%。想像香港是不可能的，因为他们没有土征税，囤地越久越香！当然，杠杠也不是越大越好，得把握个度。这行业，是一个加速出清的阶段。