请大佬多指点@钱钱钱2016 @@阿董大侠 @@珠海股怪
这两天花时间研究了股息率比较高的$嘉里建设(00683)$ 和$恒隆集团(00010)$ 。思前想后，也没敢下注，但也有一些有趣的发现。
先说说嘉里建设
收入结构：每年50亿港币租金收入（毛利38亿上下），20亿港币酒店收入，80亿港币卖房子收入，基本稳定，卖房子的未来可能有波动
他的核心资产还是办公楼+零售（商业地产），拆分内地和香港来看。
内地：40亿港币/年收入，28亿毛利；1081w平方尺，370港币/年创收，折合成4070港币/平米/年的收益水平。从最新的出租率数据看，今年上半年持续下滑，略有压力【可以对比后面会分析的恒隆集团】
香港：12亿收入（含联营14亿） 9亿+毛利 毛利率80%（内地75%），270w平方尺，1平方尺1年收入500港币，折合5500港币/平方米
常态化利润：每年50亿港币总纯利，归母比例90%，大概45亿港币/年。这部分里混合了酒店和卖房子的利润，我尝试拆分一下。
公司没按业务拆分管理费用和销售费用，如果按照业务毛利额等比例拆分（总毛利28亿，出租19亿），出租业务纯利50*19/28=34亿/年，归母30亿。按照190亿港币市值算大概6倍PE，如果将来上海新地块等地产业务持续贡献利润的话，PE倍数会更低。
那公司的潜在风险是啥呢？
1. 公司实际上过去5年没产生什么自由现金流，利润要么分红，要么去买地，增加存货了。所以看到报表资产负债率是持续上升的。换句话说，管理层承诺的每年1.35的分红，是建立在公司可以持续借钱+后续存货变现顺利的基础上的
取了嘉里建设+恒隆地产5年平均的FCFF和FCFE，分别跟EV和市值对比一下，可以看到嘉里建设是完全无法靠自由现金流回本的。。分红基本靠加杠杆借钱。
2. 公司的办公楼占比高，上海北京的写字楼空置率今年以来是快速上升的，租金价格也未必守得住。跟后面研究的恒隆集团的资产质量相比，差距是很明显的，抗风险能力弱一些。当然肯定比内资地产股强太多了
精彩讨论
jiancai2023-12-04 17:17普及个常识，沿街商铺和购物中心MALL，定价模式完全不同，购物中心MALL，相当于内街，就是把步行道路盖到了楼里边，还有后勤，卫生间，库房等等，这就导致，购物中心MALL，实际可租面积，只有计容面积的一半左右（尤其高端商场）。
再就是曝光率，沿街商铺，自然曝光流量就是沿街走的人，购物中心MALL，流量是不平均的，首层，地铁层流量大，主动线流量大，剩下的就逐步递减，租金差距极大，一个商场内，租金可以差十倍。
所以，不能用购物中心和沿街商铺直接做价格对比。
香港和伦敦这些头部城市，顶尖展示位的沿街商铺，经常几亿，十几亿的价格交易。
沿街商铺，地段要求比购物中心MALL，高的多，因为它不是人为规划的，流量点非常非常非常集中，拐个弯，流量可能就没了。
jiancai2023-12-02 12:27嘉里主要看未来金陵东路的测算，不考虑住宅利润，商办的平米成本大概6万3左右，这块地非常重磅，因为市场很弱，所以到了嘉里手里，而且附带了13万方限价15-25万的高层公寓和低层商业别墅，这个项目决定了嘉里的未来。
嘉里能拿到这块地，是因为浦西租金最好的办公楼，就是静安嘉里中心，在上海，嘉里有良好的开发经验，品质优良，所以在这种有排他性条款的地块有天生优势。
我觉得这块地，是近年上海罕见的具有性价比的商住综合体地块，所以，为了这块地，嘉里卖了好几十亿的物流资产，把捂地多年的杭氧，包括武汉地块，都在平价出售，香港豪宅项目也在加速出售。
这种罕见优质土地，拉升了负债率，造成了一定压力，但是，就嘉里的集团实力，这种押注是值得的，比同期其它地块好太多了，下行期，只有核心资产值得押注。
jiancai2023-12-02 12:36嘉里管理层比较遗憾的是，当时砍物流资产不够坚决，没有全部砍仓卖掉，现在因为大多数头部机构都在砍物流资产，而且物流资产经营在下行，导致资产价格快速贬值，估值可能比嘉里卖的时候大幅贬损了，不再有同样的出售机会，不然嘉里这波换仓，就极其漂亮。
过去嘉里的失误，也是下沉，包括沈阳，南昌，天津，武汉等等商办资产，但嘉里和其它港商有点不同，就是下沉，它不会用香港标准去建设，所以这部分资本黑洞就不大，香港开发商的建安成本太恐怖了，嘉里这种理性，在香港开发商里是少见的。
太古在北京熙地港那种地段，按8万一平去建办公楼，就可见，嘉里在上海外滩，6万3的成本，有多么可贵，就租金测算来说，价格高度，稳定性，市场容量，上海外滩和北京酒仙桥，根本就不是一回事。
就近期太古重仓的北外滩和前滩，也比金陵东路差远了，外滩，是上海办公楼供需关系，基本最好的区域之一，算前三吧。
jiancai2023-12-02 12:50当然，恒隆也没有完全踩刹车，市府的几个超高公寓它还要建，市府恒隆，最后会成为罕见的资本黑洞，以往这种项目都烂尾了，恒隆还是给它盖出来，负责任的企业，但损失大量历史积累的资本，还好公司的体量，能扛得住这么折腾。
jiancai2023-12-02 13:09陆家嘴的供需环境要差于外滩，因为北外滩和前滩，会吸收一部分陆家嘴的低价需求，浦西的竞争相对小一些，外滩是罕见的低存量，低增量板块，这也是嘉里ALL IN的主要原因。
北外滩和前滩，未来是高存量，高增量板块，楼一个比一个盖的好，对浦东的需求还会有吸收。
浦西还是老派最喜欢的板块，够贵，够稀缺。