遥远的大湖 的讨论

我是这么看的，金茂为了提前回收资金并锁定利润，会部分出售城市运营项目子公司股权，无论出售比例多少，剩余部分股权均需要按照相同溢价计入其他收益。例如我按照溢价50%出售了A公司30%股权，另外70%股权虽然没卖，但会计上也会有50%溢价收益，计入其他收益。虽说短期看管理层说已售未结毛利率下降5%左右，但影响的权益毛利差额只有17亿，上半年利润表中“合营及联营公司现有股权之收益”一项金额为12.9亿。就是说部分已售未结公司股权发生了出售，股权收益已经提前兑现，毛利率自然下降了。

我的理解，金茂当前确实面临极大的困难，原来预计低毛利的项目已经在19年销售完了，现在看来不是，很可能目前才是！16、17年高价地影响依然存在，今年的销售是结束吗？不知道啊，财报给的信息太少了！2800亿的已售未结只有20%的毛利，确实结不出10%的净利！
金茂从去年的年报开始就在力图平滑利润，不让报表看起来那么难看，因此就看到其他收入占比很大（当然，我认为这种情况未来会成为常态），这在地产里确属特例！
金茂每年都会有一些一级收入，这些也是平滑利润的空间，因此可能未来两年的利润还会有增长，但不能细究报表！

按照19年的财报，经营开支，折旧，融资成本，合计71亿，占营业收入433亿（物业开发，土地，酒店，租赁，其他收入）16%，其中酒店和租赁33亿，毛利较高，折合一下，占13%，假如2020年真的结转20%的毛利，那么税前毛利7%，土地增值税一分不缴[吐血]，缴纳1.75%的企业所得税，剩余5.25%，再少走20%少数股东权益，剩余4%不到（没有考虑，其他收入，股权转让，处置子公司等收益）

很专业，我得好好看几遍。

金茂还有其他收入，包括绿建装修，物业，上半年好像是十亿，就按照归属1亿算吧，大体半年也就是31亿的核心，35-36亿的总利润，这么看上半年的利润真的是已经尽力了！
金茂的高价地，真是坑死人啊！

不对，股权增值，不影响项目毛利，只影响资产收益率

4%的话就是2800×0.5×0.04=56亿，如果在5和半年度实现，二级开发每半年的利润是11.2亿。每半年的一级暂按30亿估算，一级的毛利是50%左右，15%计利润，每半年是30×0.15×0.8=3.6亿，利息加股权转让按照20亿每半年估计，20×0.75×0.8=12，三项合计12+3.6+11.2=26.8！酒店，物业出租按半年12亿计（今年上半年是疫情，未来恢复），利润应该有4亿左右，4×0.8=3.2，经营性利润就是26.8+3.2=30亿左右，上半年物业重估5.5亿，5.5×0.8=4.4，合计34.4亿！我操，竟然和半年报惊人一致

a公司恰好有已售未结，不就影响了这部分已售未结的毛利了吗

你的假如不存在，结算20％毛利率？可笑

我也是想不明白，那你能解释毛利率下滑的原因么